Mijn huis, is jouw huis: een veelgehoorde gastvrije uitspraak als mensen bezoek ontvangen. Voor mensen die een conflict hebben met hun ex-partner of familielid heeft het een minder prettige betekenis. Zo zijn ex-partners na hun echtscheiding doorgaans nog samen juridisch eigenaar van hun echtelijke woning of wonen twee broers na opheffing van hun boerenbedrijf nog samen met hun gezinnen in één agrarische bedrijfswoning.
Een onverdeelde gemeenschap
Agrarische bedrijfswoningen zijn vaak zodanig gebouwd dat elke vennoot in het boerenbedrijf hierin een woongedeelte ter beschikking heeft voor hem of haar en het gezin. Zelden is daarvoor een splitsingsvergunning afgegeven door de gemeente. Dat betekent dat de woning één onroerende zaak is waarvan de vennoten samen eigenaar zijn. Daarom kan de woning alleen als geheel worden verkocht aan een derde. Zij zijn dus deelgenoten in een onverdeelde gemeenschap.
Ex-partners zijn na hun scheiding vaak nog samen eigenaar van hun echtelijke woning. De echtelijke woning is één onroerende zaak. Ook zij zijn dus deelgenoten in een onverdeelde gemeenschap.
Verdeling vorderen
De hoofdregel is dat niemand gehouden is om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Volgens het Burgerlijk Wetboek (BW) kan elke deelgenoot verdeling vorderen van het gemeenschappelijk goed. Het vorderen van verdeling houdt in dat de deelgenoot aan de rechter kan vragen om een wijze van verdeling te bepalen.
Daarbij kan de rechter het volgende oordelen:
1) het aandeel van de één wordt toegewezen aan de ander onder betaling van de waarde van dit aandeel,
2) de zaak wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld,
of, in geval van een niet formeel gesplitste agrarische bedrijfswoning,
3) de zaak wordt fysiek verdeeld als er een splitsingsvergunning is.
De rechter houdt in zijn beoordeling rekening met de belangen van beide partijen en het algemeen belang.
Bevoegdheid tot verdeling uitsluiten
Deelgenoten kunnen afwijken van de hoofdregel. Zij kunnen hun bevoegdheid tot verdeling namelijk uitsluiten. Dat kan bijvoorbeeld door bij de verkrijging van de woning in de leveringsakte te bepalen dat de één zijn aandeel in de woning eerst aan de ander moet aanbieden voordat hij zijn aandeel aanbiedt aan een derde.
In het geval van ex-partners worden gewoonlijk afspraken gemaakt over het gebruik en de verkoop van de woning na scheiding. Zo kunnen zij afspreken dat zij de woning pas verkopen op het moment dat hun jongste kind 18 jaar oud is. Een andere voorkomende afspraak is dat de één het aandeel in de woning van de ander overneemt op het moment dat hij of zij daarvoor voldoende financieringsmogelijkheden heeft, bijvoorbeeld na verkrijging van een vast contract bij een werkgever.
Een termijn van vijf jaar
De bevoegdheid om verdeling te vorderen kan voor ten hoogste vijf jaren éénmaal bij overeenkomst of meerdere malen bij volgende overeenkomsten worden uitgesloten, op grond van artikel 3:178 lid 5 BW. Het komt meer dan eens voor dat deelgenoten de bevoegdheid om verdeling te vorderen voor langer dan vijf jaar uitsluiten of zelfs volledig uitsluiten. In die gevallen geldt de afspraak tussen partijen voor een termijn van vijf jaar, dat heeft de rechtbank Limburg in januari 2022 bevestigd.
Dat betekent dat ondanks de uitsluiting van de bevoegdheid tot verdeling voor langer dan vijf jaar de deelgenoot na vijf jaar wel degelijk bevoegd is om verdeling van de woning te vorderen en dat de andere deelgenoot daaraan moet meewerken.
De afspraak wijzigen
Wanneer deelgenoten de bevoegdheid tot verdeling hebben uitgesloten voor een periode korter dan vijf jaar, houdt dat niet in dat een deelgenoot altijd gehouden is aan die afspraak. Een bestaande regeling kan namelijk op verzoek van een deelgenoot door de kantonrechter worden gewijzigd of buiten werking worden gesteld op grond van artikel 3:168 lid 2 BW. Of dat verzoek wordt toegewezen hangt af van de omstandigheden van het geval en de belangen van beide deelgenoten.
Tip
De wet en rechtspraak bieden mogelijkheden om vast te houden aan de afspraken of om daar juist van af te wijken. De persoonlijke en financiële belangen zijn groot in geval van een onverdeelde gemeenschap. Daarom raad ik aan juridisch advies in te winnen wanneer u zich in een ongewenste onverdeelde gemeenschap bevindt. Graag informeer ik u over uw opties en bespreek ik met u de te nemen stappen.
mr ir W. (Wilma) de Jongh