Bij het vaststellen van een bouwperceel moet de gemeente niet uitgaan van de feitelijke perceelgrens. De kadastrale perceelgrens is leidend. Een beroep op verjaring van de buurman doet niet ter zake.
Inleiding
Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat bij de vaststelling van de omvang van een bouwperceel de actuele situatie bepalend is, waarbij in beginsel uit wordt gegaan van kadastrale percelen. In de Afdelingsuitspraak van 26 januari 2022 is in geschil of de kadastrale perceelgrens overeenkomt met de feitelijke perceelgrens. De Afdeling oordeelt dat de vraag of de kadastrale perceelgrens door verjaring is gewijzigd een kwestie van privaatrechtelijke aard is en dus niet in deze bestuursrechtelijke procedure wordt beoordeeld.
Wat speelt er?
Het college van B&W van de gemeente Waalre heeft een omgevingsvergunning verleend voor het renoveren en uitbouwen van een woonhuis. De vergunninghouder is eigenaar van het perceel en de woning. Uit zijn bouwplan blijkt dat hij een zwembad op de begane grond en een fitnessruimte voor persoonlijk gebruik gaat realiseren.
De bewoner van het naastgelegen perceel is het niet eens met de verlening van de omgevingsvergunning. Hij vreest voor geluidsoverlast en een inbreuk op zijn privacy, doordat de achterzijde, met zicht op de tuin, een glazen wand heeft. Deze buurman heeft bezwaar en beroep ingesteld tegen het verlenen van de omgevingsvergunning. Volgens de bewoner heeft het college de omgevingsvergunning op basis van onjuiste gegevens verleend, omdat de feitelijke perceelgrens volgens hem afwijkt van de kadastrale perceelgrens.
De rechtbank oordeelde dat de vraag of de kadastrale perceelgrens door verjaring is gewijzigd, door de burgerlijke rechter en niet door de bestuursrechter moet worden beoordeeld. Ook is het college naar het oordeel van de rechtbank bij de vaststelling van de omvang van het bouwperceel niet van onjuiste gegevens uitgegaan, omdat de kadastrale perceelgrenzen correct op de bouwtekeningen zijn weergegeven. De rechtbank heeft het beroep van de buurman dan ook ongegrond verklaard.
Oordeel Afdeling
Bij de Afdeling staat ter discussie of de kadastrale perceelgrens nabij de uitbouw een juiste weergave is van de eigendomsverhoudingen, omdat de erfafscheiding niet op de kadastrale perceelgrens zou staan.
Ook de Afdeling is van oordeel dat de vraag of de kadastrale perceelgrens door verjaring is gewijzigd een kwestie van privaatrechtelijke aard is, die in deze procedure over het bouwplan niet ter beoordeling staat. De buurman heeft de kwestie aan de burgerlijke rechter voorgelegd. Deze rechter zal moeten beoordelen of de eigendomsverhoudingen zijn gewijzigd. Het enkele feit dat objecten die behoren bij het aangrenzende perceel in afwijking van de kadastrale grenzen zijn geplaatst, maakt volgens de Afdeling niet dat het kadastrale perceel niet langer als de actuele situatie geldt. De rechtbank heeft naar het oordeel van de Afdeling terecht geoordeeld dat het college bij de beoordeling van het bouwplan niet vooruit hoefde te lopen op de uitkomst van de procedure bij de burgerlijke rechter en in dit geval niet hoefde uit te gaan van de feitelijke perceelgrens.
Conclusie
Bij de beoordeling van een bouwperceel moet het college uitgaan van de huidige kadastrale perceelgrens. Als een partij van mening is dat de feitelijke perceelgrens afwijkt van de kadastrale perceelgrens, dan moet de burgerlijke rechter daar uitsluitsel over geven. Zolang de burgerlijke rechter geen uitsluitsel heeft gegeven, moet worden aangenomen dat de kadastrale perceelgrens nog steeds als actuele situatie geldt en hoeft het college in principe niet uit te gaan van de feitelijke perceelgrens.
ABRS 26 januari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:254
