Is de makelaar aansprakelijk voor niet nagaan bestemming woning?

Een makelaar is aansprakelijk voor de schade wanneer hij zijn zorgplicht schendt. In het kader van die zorgplicht moet de makelaar bij de (ver)koop nagaan wat voor bestemming op het perceel rust. Bij de (ver)koop van voormalige agrarische woningen bestaat het risico dat de woning geen woonbestemming heeft. Komt men daar te laat achter, dan kan dat tot schade leiden. In een recente zaak bleek de bestemming van de verkochte woning agrarisch. De rechtbank Gelderland heeft op 8 september 2021 geoordeeld over de aansprakelijkheid van de makelaar voor de schade van zijn opdrachtgever.

Feiten

Verkoper is sinds 2008 eigenaar van de woning. De woning is volgens de koopakte aan hem geleverd als een woonhuis. Tien jaar later besluit verkoper om te verhuizen. Hij schakelt een makelaar in die de woning taxeert op € 445.000,–. Vervolgens maakt de verkoper een afspraak voor een bespreking met de makelaar. Het was de bedoeling om dan de formele verkoopopdracht aan de makelaar te geven. Voordat de bespreking plaatsvindt, meldt zich bij de verkoper een belangstellende (hierna: koper). Koper doet een bod van € 446.000,–, welk bod de verkoper accepteert. Tijdens de bespreking met de makelaar verstrekt de verkoper aan de makelaar een opdracht tot de afwikkeling van de verkoop.

De verkoper vult een vragenlijst in en stuurt deze naar de makelaar. In die lijst geeft hij aan dat de woning als woning/praktijk wordt gebruikt en dat dit gebruik door de gemeente is toegestaan. De makelaar stelt vervolgens een concept koopovereenkomst op. Verkoper en makelaar mailen nog met elkaar over de aanbouw. In die mails deelt verkoper aan de makelaar onder meer mee dat het perceel aanvankelijk deel uitmaakte van een groter perceel waarop zich kassen bevonden. Na de splitsing van dit perceel heeft verkoper de woning met tuin gekocht.

Bestemming blijkt agrarisch

De koopovereenkomst is door partijen getekend. Voor de levering meldde de koper zich bij de makelaar. Zijn architect kwam erachter dat op het perceel een agrarische bestemming rust. Op grond hiervan kon de koper de woning niet bewonen. Verkoper is in onderhandeling getreden met koper om een boete van 10% van de aankoopsom te voorkomen. Partijen zijn tot een regeling gekomen. De verkoopprijs is omlaag bijgesteld naar € 426.000,– en de levering is met een paar maanden verzet. In de tussentijd heeft verkoper een vergunning aangevraagd om de woning als burgerwoning te kunnen gebruiken. Verkoper laat het er niet bij zitten en besluit om de gemaakte extra kosten en zijn schade als gevolg van de lagere verkoopprijs op de makelaar te verhalen.

Zorgplicht makelaar

Verkoper stelt dat de makelaar niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Volgens hem moet een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar het bestemmingsplan raadplegen, de bestemming controleren en de verkoper en koper daarover informeren. Volgens verkoper gold dit des temeer nu hij de makelaar had gewezen op het agrarische verleden van het perceel.

De makelaar stelt dat de overeenkomst in dit geval een beperkte strekking had, namelijk het opstellen van de koopovereenkomst en de afwikkeling van de koop. Hij had geen opdracht tot de bemiddeling bij de verkoop en kreeg daarom ook een lager bedrag aan makelaarscourtage.

Makelaar niet aansprakelijk

(1) Beperkte opdracht

De rechtbank gaat mee met het verweer van de makelaar. Uit de opdrachtovereenkomst blijkt dat voor de makelaar geen verplichting bestond om nader onderzoek naar de bestemming van de woning te verrichten. Het ging slechts om de afwikkeling van de mondeling gesloten koopovereenkomst. Er was al overeenstemming tussen verkoper en koper over de belangrijkste onderwerpen, de zogenaamde essentialia. Verder is in de opdrachtovereenkomst vastgelegd dat er geen kosten worden gemaakt voor onderzoek naar de juridische bepaaldheid van het object.

(2) geen bijzondere omstandigheden

De rechtbank gaat niet mee met het betoog van verkoper dat sprake was van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de makelaar onderzoek naar de bestemming had moeten doen. Ook weegt niet mee dat de makelaar ervaring had en bedacht had moeten zijn op de agrarische bestemming. De makelaar stelde dat hij geen reden had om te twijfelen nu (1) in de voorgaande akte een woonbestemming stond vermeld, (2) verkoper zelf in de vragenlijst aangaf dat gebruik als woning is toegestaan en (3) verkoper zelf gedurende 10 jaar in de woning heeft gewoond. Ook stelt de makelaar dat de regionale ontwikkelingsplannen juist voorzien in het wijzigen van de bestemming naar een woonbestemming. De rechtbank oordeelt op grond van al bovenstaande dat de makelaar geen aanleiding had om onderzoek naar de bestemming te verrichten.

Slot

Uit dit geval blijkt hoe belangrijk het voor alle partijen is om bij de (ver)koop van onroerend goed altijd de bestemming na te gaan. De makelaar is in dit geval de dans ontsprongen. Doordat hij duidelijke afspraken heeft gemaakt en de opdracht beperkt was tot afwikkeling van de koopovereenkomst, is hij niet aansprakelijk. In een geval als dit mag van een makelaar niet worden verwacht dat hij ook onderzoek doet naar de bestemming. In andere gevallen blijft het voor makelaars van belang om de bestemming te controleren en de verkoper en koper te informeren. Doen zij dat niet, dan lopen zij het risico dat de schade op hen wordt verhaald.

Ewa Koryzna

Auteur: Ewa Koryzna

mr E.I. (Ewa) Koryzna

E: ekoryzna@aens.nl

T: 085 – 48 77 410