Een vordering tot levering van grond kan verjaren. Wie te lang wacht met het opeisen van de levering van grond, loopt het risico dat zijn aanspraak verjaart. De bedoeling van verjaring is het scheppen van duidelijkheid over rechtsverhoudingen. De rechtszekerheid vereist dat in beginsel streng wordt vastgehouden aan verjaringstermijnen. Toch bestaat de mogelijkheid dat een beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel dit slechts in uitzonderlijke gevallen slaagt, heeft de rechtbank Den Haag in een recente uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2023:16110) geoordeeld dat een beroep op verjaring van een vordering tot levering van een weiland naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Wat speelde er?
Verkoper heeft een aantal percelen grond met een agrarische bestemming in eigendom. Koper is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met de verhuur van onroerend goed. Op 30 mei 1997 heeft verkoper een stuk weiland verkocht aan koper voor 1,5 miljoen gulden. Koper was van plan om het weiland te gebruiken voor toekomstige (woning)bouw. Partijen hebben afgesproken dat de levering van het weiland pas zal plaatsvinden op 1 mei 2007. Omdat koper de koopsom direct heeft voldaan, heeft verkoper tot zekerheid van nakoming van de levering op 30 mei 1997 een recht van eerste hypotheek ter hoogte van de koopsom op het weiland gevestigd. Partijen hebben in 2007 en 2008 contact gehad over de levering van het perceel. De levering heeft toen niet plaatsgevonden, omdat partijen geen overeenstemming bereikten over de ontsluiting van het perceel. Vervolgens hebben partijen lange tijd geen contact gehad.
Wettelijke verjaringstermijnen verstreken
In oktober 2020 heeft verkoper aan koper laten weten dat hij de boerderij en gronden wil overdoen aan zijn dochters. Hij heeft koper verzocht akkoord te gaan met doorhaling van het hypotheekrecht in het kadaster, met de mededeling dat hij niet van plan is de betaalde koopsom terug te storten. Koper was het hier uiteraard niet mee eens. Daarop is verkoper een procedure bij de rechtbank gestart, waarin hij betoogde dat de rechtsvordering van koper tot levering van de grond is verjaard. De rechtbank is het met verkoper eens dat zowel de verjaringstermijn van twintig jaar na het vestigen van het recht van eerste hypotheek (artikel 3:323 lid 3 BW) als de verjaringstermijn van vijf jaar nadat de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:307 lid 1 BW) is verjaard. In beginsel is de vordering tot levering van de grond dus verjaard.
Beroep verjaring onaanvaardbaar?
Koper vindt dat het beroep van verkoper op verjaring van de vordering tot levering van het perceel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het slagen van de eis van verkoper zou het ongerechtvaardigde gevolg hebben dat koper in haar vermogen wordt verarmd voor een bedrag van 1,5 miljoen gulden, terwijl verkoper in zijn vermogen wordt verrijkt voor datzelfde bedrag terwijl hij niet meer gehouden is om zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Koper stelt daarom een tegeneis in waarin zij vordert dat verkoper wordt veroordeeld om volledige medewerking te verlenen aan de juridische levering van het perceel.
Oordeel rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat alleen in uitzonderlijke gevallen kan worden aangenomen dat een verjaringsberoep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank oordeelt dat in dit geval sprake is van een uitzonderlijk geval. De rechtbank overweegt dat verjaring beoogt duidelijkheid te scheppen over rechtsverhoudingen tussen partijen. In dit geval waren de verplichtingen die partijen door het sluiten van de koopovereenkomst op zich hebben genomen voldoende duidelijk. Verkoper wist dat koper de grond geleverd wilde krijgen, hij wist alleen niet op welk moment koper zijn recht tot levering opnieuw zou inroepen. Verkoper heeft koper hier na 2008 niet meer naar gevraagd, terwijl dit voor verkoper een kleine moeite was.
Verder was het verkoper bekend dat koper de grond had aangekocht voor de realisatie van woningbouw en dat er – zolang de gemeente de bestemmingsplannen voor de grond nog niet in die zin had gewijzigd – voor koper geen spoed was bij levering van de grond. Verkoper had zelf ook geen haast bij levering van de grond, omdat hij vanaf 1997 vrij heeft kunnen beschikken over de grond. Hij heeft dus kunnen profiteren van het feit dat koper al die tijd (nog) geen aanspraak maakte op levering van de grond. Dit terwijl koper wel al in 1997 de koopsom heeft betaald, welke ook nog eens aanzienlijk hoger lag dan de agrarische grondprijs. Verder weegt de rechtbank mee dat koper geen projectontwikkelaar is voor wie de handel in onroerend goed een kernactiviteit is. Aan de zijde van koper is naar het oordeel van de rechtbank sprake van voldoende concrete individuele omstandigheden die maken dat sprake is van een uitzonderlijk geval, waardoor het beroep van verkoper op verjaring in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank heeft verkoper veroordeeld om binnen veertien dagen na het vonnis volledige medewerking te verlenen aan de juridische levering van het perceel.
Tip
Iemand die een verjaarde vordering wil opeisen, vist niet in alle gevallen naast het net. Toch zal een beroep op verjaring van een vordering doorgaans slagen indien de verjaringstermijn is verstreken. Daarom is het verstandig om een vordering tijdig op te eisen of om de verjaringstermijn te stuiten.
