Onlangs heeft de Hoge Raad zich twee keer uitgelaten over de zorgplicht van een makelaar. In het ene geval ging het om een verkoop van een voor verhuur geschikt bedrijfspand. De verhuurbare oppervlakte bleek uiteindelijk af te wijken van de te koop aangeboden oppervlakte: 10.185 m² in plaats van 11.940 m². In het andere geval ging het om de verkoop van melkquotum zonder BTW, terwijl na-dien bleek dat over de verkoop van dit melkquotum wel BTW verschuldigd was. In beide gevallen bleek de informatie die de makelaar van zijn opdrachtgever had ontvangen nadien onjuist te zijn. De vraag was of de makelaar uit hoofde van de opdracht en/of uit oogpunt van zorg-plicht gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of de gegevens die door hem aan de koper worden doorgegeven wel juist zijn.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad stelt zich op het standpunt dit het antwoord afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Ook is van belang de mate waarin de makelaar voor de juistheid van de gegevens instond. Met andere woorden: hoe stellig heeft de makelaar de informatie doorgegeven of heeft hij wellicht toch gewezen op de eigen verantwoordelijkheid en de onderzoeksplicht van de koper.
Tip voor de praktijk
In het kader van de opdracht- en/of bemiddelingsovereenkomst kunnen partijen een regeling treffen over de informatie die zij moeten verstrekken. Dat zullen partijen in de praktijk echter vaak niet doen. Vervolgens moet dan de rechter op basis van de redelijkheid en de billijkheid oordelen hoe het zit. Een echt concrete oplossing bieden de uitspraken niet. Wel geven zij een vingerwijzing. Enkel al het feit dat deze zaken onder de loupe worden gelegd, geeft aan dat partijen zeer zorgvuldig moeten handelen. Zeker de professionele opdrachtnemer moet zorgen voor kwaliteit en moet in dat verband verifiëren en doorvragen, tenzij partijen dit uitdrukkelijk uitsluiten. Dat hoort bij het op juiste wijze uitvoering geven aan de overeenkomst van opdracht en het passend invulling geven aan de algemene zorgplicht jegens de eigen cliënt maar ook ten opzichte van de wederpartij. Uitspraken www.rechtspraak.nl, HR 17 februari 2012 (LJN: BV6162) en HR 24 februari 2012 (LJN: BU9855).
Auteur: AenS Advocaten
T: 085 – 48 77 400
E: info@aens.nl