Zorgplicht makelaar

Onlangs heeft de Hoge Raad zich twee keer uitgelaten over de zorgplicht van een makelaar. In het ene geval ging het om een verkoop van een voor verhuur geschikt bedrijfspand. De verhuurbare oppervlakte bleek uiteindelijk af te wijken van de te koop aangeboden oppervlakte: 10.185 m² in plaats van 11.940 m². In het andere geval ging het om de verkoop van melkquotum zonder BTW, terwijl na-dien bleek dat over de verkoop van dit melkquotum wel BTW verschuldigd was. In beide gevallen bleek de informatie die de makelaar van zijn opdrachtgever had ontvangen nadien onjuist te zijn. De vraag was of de makelaar uit hoofde van de opdracht en/of uit oogpunt van zorg-plicht gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of de gegevens die door hem aan de koper worden doorgegeven wel juist zijn.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad stelt zich op het standpunt dit het antwoord afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Ook is van belang de mate waarin de makelaar voor de juistheid van de gegevens instond. Met andere woorden: hoe stellig heeft de makelaar de informatie doorgegeven of heeft hij wellicht toch gewezen op de eigen verantwoordelijkheid en de onderzoeksplicht van de koper.

Tip voor de praktijk

In het kader van de opdracht- en/of bemiddelingsovereenkomst kunnen partijen een regeling treffen over de informatie die zij moeten verstrekken. Dat zullen partijen in de praktijk echter vaak niet doen. Vervolgens moet dan de rechter op basis van de redelijkheid en de billijkheid oordelen hoe het zit. Een echt concrete oplossing bieden de uitspraken niet. Wel geven zij een vingerwijzing. Enkel al het feit dat deze zaken onder de loupe worden gelegd, geeft aan dat partijen zeer zorgvuldig moeten handelen. Zeker de professionele opdrachtnemer moet zorgen voor kwaliteit en moet in dat verband verifiëren en doorvragen, tenzij partijen dit uitdrukkelijk uitsluiten. Dat hoort bij het op juiste wijze uitvoering geven aan de overeenkomst van opdracht en het passend invulling geven aan de algemene zorgplicht jegens de eigen cliënt maar ook ten opzichte van de wederpartij. Uitspraken www.rechtspraak.nl, HR 17 februari 2012 (LJN: BV6162) en HR 24 februari 2012 (LJN: BU9855).

Jan van Vliet

Auteur: Jan van Vliet

e-mail: jvvliet@aens.nl
Tel: 0317 – 745 701

Praktijkgebieden
Agrarisch recht (met name pacht en maatschappen), Ondernemingsrecht en Erfrecht.

Loopbaan
Jan van Vliet startte zijn loopbaan na zijn studie Notarieel Recht en Nederlands Recht aan de VU in Amsterdam, als jurist bij de boerenstandsorganisatie de Friese CBTB te Leeuwarden. Daar was hij werkzaam tussen 1977 en 1983. Daarna was hij tot 1990 als advocaat en procureur verbonden aan het kantoor Boonstra & De Groot te Leeuwarden. In 1990 was Jan een van de medeoprichters van A&S Advocaten en nu is hij een van de vennoten.

Persoonlijk
“Ik ben een boerenzoon en een echt buitenmens. Daar ligt vanzelfsprekend mijn connectie met het agrarisch recht. In onze vrije tijd telen mijn vrouw en ik bloemen, groenten en fruit. Ik hou van wielrennen en schaatsen. Elke zomer ben ik met mijn racefiets op een col in Frankrijk te vinden. Op de schaats heb ik drie keer de Elfstedentocht uitgereden.”

Nevenactiviteiten

  • lid Vereniging Agrarisch Recht
  • bestuurslid Vereniging van Agrarisch Recht Advocaten
  • bestuurslid van een viertal instellingen/verenigingen