Betalen planschade onaanvaardbaar als ook algemeen belang is gediend?

De verplichting om alle planschade te betalen kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als met de realisatie ook een algemeen belang is gediend.

Situatie

Gedaagde was eigenaar van een kassencomplex. In 2005 verzocht hij de gemeente om in ruil voor de sloop van zijn kassencomplex hem de planologische mogelijkheid te geven om op twee agrarische percelen twee burgerwoningen te mogen bouwen. Dit was mogelijk op grond van de provinciale “ruimte voor ruimte-regeling”. De gemeente ging daarmee akkoord mits gedaagde een overeenkomst tot verhaal van planschade zou sluiten. Partijen kwamen overeen dat gedaagde alle door de gemeente betaalde planschade voor de planologische wijzigingen zou betalen. In 2009 werd de gemeente geadviseerd om in totaal € 85.000 aan planschade te betalen. Gedaagde maakte daartegen geen bestuursrechtelijk bezwaar. De gemeente heeft dit bedrag aan de verzoekers toegekend. Vervolgens heeft de gemeente dit bedrag in rekening gebracht bij gedaagde op grond van de verhaalsovereenkomst. Gedaagde wil niet alle planschade betalen. Hij meent dat met de realisatie ook een algemeen belang is gediend. De gemeente stelt dat het algemeen belang hier slechts een ondergeschikte rol speelde. Pas later heeft zij actief beleid tot sanering van het glas gevoerd.

Wettelijk kader

De Hoge Raad heeft in het arrest van 2 mei 2003 gemeenten verboden om de planschadevergoeding te verhalen op een initiatiefnemer (Mulder/Nunspeet). De overheid reageerde daarop snel met de “Spoedwet planschade”, die op 1 juli 2005 in werking trad. Daarbij kreeg het planschadeverhaal een wettelijke basis, die eerst in art. 49a WRO en thans in art 6.4a Wro werd vastgelegd. De gemeente kreeg toen niet alleen het recht om bij overeenkomst de initiatiefnemer voor de planschadekosten te laten opdraaien. Zij kreeg ook de plicht om de initiatiefnemer te betrekken in de planschadeprocedure. De initiatiefnemer kreeg in die procedure het recht om tegen het planschadebesluit bezwaar te maken en beroep in te stellen.

Oordeel rechtbank

In dit geval is bij toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling zowel het algemeen belang gediend (sloop van glas dat niet in het landschap past of dit ontsiert) als het particuliere belang van gedaagde (compensatie voor het verwijderen van glas). Op grond van artikel 49a WRO (oud) mag de gemeente haar medewerking aan de wijziging afhankelijk stellen van de bereidheid van gedaagde om de gemeentelijke kosten zoals planschadeclaims gedeeltelijk aan haar te vergoeden. De gemeente moet immers waarborgen dat haar bestemmingsplannen financieel uitvoerbaar zijn. In de Memorie van Toelichting op de Wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening staat dat wanneer de planologische wijziging mede aspecten van het algemeen belang dient, partijen bij hun overeenkomst een afspraak tot verdeling van de planschadekosten zullen maken. Deze kosten kunnen niet uitsluitend voor rekening van de verzoeker komen, ook al is met gedaagde een dergelijke afspraak niet gemaakt. Volgens de rechtbank is in dit geval toch in zekere mate het algemeen belang werd gediend. Anders zou de Ruimte voor Ruimte-regeling niet zijn toegepast. In dat licht is het de vraag of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gedaagde gebonden is aan het beding in de overeenkomst dat hij alle planschade moet betalen. Het is denkbaar dat het afwentelen van het gehele financiële risico op gedaagde niet acceptabel is als hij daardoor in financiële problemen komt.

Tips voor de praktijk

1. Vraag aan de gemeente de planschaderisicoanalyse. Laat bij twijfel, of als de gemeente geen analyse heeft, deze analyse zelf maken.

2. Zorg dat je niet zelf alle planschade draagt, maar betrek de waarde van de publieke doelen in de onderhandelingen.

3. Maak bezwaar op het moment dat de gemeente een planschade heeft vastgesteld.

Rechtbank Rotterdam, 5 december 2012, LJN BY5761

 

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)