Bouwgeschillen: voorkomen is beter dan genezen

Bij de bouw van gebouwen ontstaan vaak geschillen. Oorzaak daarvan kan zijn het afwerkingsniveau van de aannemer. Vaak hebben opdrachtgever en aannemer andere verwachtingen of worden afspraken niet goed vastgelegd. Als de opdrachtgever dan een fout ziet dan zal hij als de relatie met de aannemer niet meer goed is op alle slakken zout leggen en voor alle gebreken herstel vragen. Dat is niet moeilijk want een fout is altijd wel te vinden. Deze geschillen kunnen worden voorkomen of beperkt als de opdrachtgever en aannemer zich houden aan de volgende richtlijnen voor, tijdens en na de bouw. Voor de bouw is van belang om goede afspraken te maken. Het beste is een door de architect van de opdrachtgever gemaakt bestek of anders een goed gespecificeerde opdrachtbevestiging van de aannemer. Vaak wordt over het hoofd gezien dat de aannemer algemene voorwaarden hanteert waarin de belangrijkste voorwaarden staan afgesproken, zoals de AVA 92 of de AV. Veel vergeten wordt ook een regeling bij te laat opleveren. In de algemene voorwaarden staat daarop een boete van ongeveer € 34,– per dag. Verdere schade kan er niet worden verkregen. Tijdens de bouw is het van belang om regelmatig bouwvergaderingen te houden die goed schriftelijk worden vastgelegd. De meeste problemen ontstaan over de meerwerkfacturen. Opdrachtgever vindt vaak dat werk dat de aannemer uitvoert in de opdracht zat, terwijl de aannemer dat als meerwerk rekent. Voor de aannemer is van belang dat hij alleen meerwerk kan krijgen van de opdrachtgever als dat uitdrukkelijk zo is afgesproken. Bij het einde van de bouw is een oplevering essentieel.

De oplevering is het moment waarop de opdrachtgever, de aannemer en eventueel onderaannemers de bouw inspecteren. Deze inspectie wordt dan vastgelegd in een opleveringsrapport. Na de oplevering is het bouwwerk verder voor risico van de opdrachtgever. De opdrachtgever kan bij de oplevering de bouw dan goedkeuren, aanvaarden onder voorbehoud van herstel van gebreken of weigeren. Dat laatste geval is overigens alleen mogelijk als de gebreken zodanig zijn dat de opdrachtgever het bouwwerk niet in gebruik kan nemen. Als bijvoorbeeld een veestal is gebouwd waarin de koeien zonder problemen kunnen verblijven dan kan de veehouder de oplevering niet weigeren. De meeste geschillen ontstaan doordat de gebreken na de oplevering niet worden hersteld. Het kan ook gaan om geschillen die opdrachtgever bij de oplevering niet heeft gezien (verborgen gebreken) maar alleen als hem het gebrek, gelet op zijn ervaring, niet op had kunnen vallen, zoals in mestkelders of daken die je bij inspectie eigenlijk niet kunt zien.

Als er een gebrek ontstaat, is het van belang om tijdig juridische hulp in te schakelen omdat de wet een opdrachtgever alleen recht geeft op herstel als hij voldoet aan diverse formele eisen. Ten eerste dient een gebrek tijdig te worden gemeld, dient een aannemer altijd de mogelijkheid te krijgen om zelf het gebrek te herstellen. Verder moet het gebrek schriftelijk worden gemeld en moet binnen twee jaar een procedure worden gestart omdat anders het recht van opdrachtgever verjaart. Als de geschillen niet kunnen worden opgelost dan is het in sommige omstandigheden verstandig om een deskundige in te schakelen om de gebreken op te nemen. Ook kan ervoor worden gekozen om niet naar de rechtbank te gaan die niet deskundig is, maar naar de Raad Van Arbitrage voor de Bouw, die met name gespecialiseerd is in het oplossen van bouwgeschillen.

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)