Contractspartijen halen huur en pacht van onbebouwde grond geregeld door elkaar. Dit is ook niet onbegrijpelijk, omdat huur en pacht van onbebouwde grond op elkaar lijken. Toch is het onderscheid van groot belang. Indien een ander regime van toepassing is dan partijen dachten, kan dit grote gevolgen hebben. Een mooi praktijkvoorbeeld is de situatie waarin de eigenaar van een groot stuk onbebouwde grond besluit om zijn grond tegen betaling in gebruik te verstrekken aan een andere partij, die de grond wil gebruiken voor de teelt van maïs. Partijen stellen vervolgens een overeenkomst op die de titel “huur los land” of “huur grond” krijgt. Op grond van de wet kwalificeert deze overeenkomst echter als pachtovereenkomst.
In deze blog start ik met de behandeling van de vereisten van huur en pacht. Vervolgens bespreek ik het belang van de kwalificatie en de wijze waarop moet worden gekwalificeerd. Daarna noem ik enkele voorbeelden van landbouwkundig gebruik. Tot slot ga ik in op de mogelijkheid tot het verschieten van kleur.
Verschil huur en pacht van onbebouwde grond
De definitie van de huurovereenkomst volgt uit artikel 7:201 BW. De pachtovereenkomst is neergelegd in artikel 7:311 BW. Wanneer we beide wetsartikelen met elkaar vergelijken, valt het op dat zowel bij huur als bij pacht sprake is van het in gebruik geven van een (onroerende) zaak tegen een vergoeding. In de basis lijken huur en pacht van onbebouwde grond dus veel op elkaar. Toch bepaalt artikel 7:201 lid 3 BW dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt. Wat is dan het verschil?
Voor pacht is vereist dat de onroerende zaak in gebruik wordt verstrekt ‘ter uitoefening van de landbouw’. In de hoofdregel geldt dat het tegen een vergoeding in gebruik verstrekken van een onroerende zaak ter uitoefening van de landbouw pacht is. Het in gebruik verstrekken van een onroerende zaak tegen een prestatie voor iets anders dan de landbouw levert een huurovereenkomst op. Dit betekent dat voor pacht een aanvullend vereiste geldt ten opzichte van huur. Om te kunnen spreken van pacht moet het gebruik ter uitoefening van de landbouw overigens ook bedrijfsmatig zijn (artikel 7:312 BW). Het bedrijfsmatige karakter laat ik in deze blog buiten beschouwing.
Verder geldt op grond van artikel 7:321 BW als verplichting voor de pachtovereenkomst dat deze binnen twee maanden na het aangaan daarvan ter goedkeuring moet worden ingezonden aan de pachtkamer. Deze verplichting geldt bij de huurovereenkomst niet.
Wat is het belang van de kwalificatie?
Voor de kwalificatie van de soort overeenkomst is de inhoud van de door partijen overeengekomen rechten en verplichtingen beslissend. De benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven is dat dus niet. Als de rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van pacht, dan is sprake van een pachtovereenkomst. Dat de overeenkomst “huur los land” wordt genoemd maakt dus niets uit. Het kwalificeren is van groot belang, omdat op de beide regimes verschillende wettelijke regels van toepassing zijn. Enkele belangrijke verschillen zijn de opzegging (en de ontbinding) van de overeenkomsten en het voorkeursrecht van de pachter. Hieronder bespreek ik de opzeggingsmogelijkheden van beide overeenkomsten en het voorkeursrecht van de pachter.
Opzegging huurovereenkomst
Als een overeenkomst tot gebruik van onbebouwde grond kwalificeert als huur, dan is sprake van een huurovereenkomst voor een onbebouwde onroerende zaak. Op een huurovereenkomst voor een onbebouwde onroerende zaak is geen wettelijk beschermingsregime van toepassing zoals dat wel geldt voor huur van woonruimte, huur van middenstandsbedrijfsruimte of huur van overige bedrijfsruimte. Dit betekent dat de huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming geniet. Voor opzegging en ontbinding gelden slechts algemene regels.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt bij het verstrijken van de termijn, zonder dat daartoe een opzegging is vereist (artikel 7:228 lid 1 BW). Hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten, dan geldt dat deze eindigt door opzegging met een opzegtermijn van tenminste een maand (artikel 7:228 lid 2 BW). Zowel de huurder als de verhuurder mag de overeenkomst zonder reden opzeggen.
Opzegging pachtovereenkomst
Als een overeenkomst tot gebruik van onbebouwde grond kwalificeert als pacht, dan is sprake van een pachtovereenkomst voor los land. In tegenstelling tot de huurder van onbebouwde grond, wordt de pachter van los land vergaand beschermd.
De pachtovereenkomst voor los land geldt in beginsel voor de duur van zes jaren (artikel 7:325 BW). Na het verstrijken van deze termijn wordt de pachtovereenkomst automatisch verlengd met nog eens zes jaren. Opzegging van de pachtovereenkomst voor los land kan telkens tegen het einde van iedere termijn van zes jaren. Dit met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een jaar (artikel 7:367 BW). Voor de verpachter geldt het aanvullende vereiste dat hij de wettelijke gronden voor opzegging moet vermelden. Doet de verpachter dit niet, dan is de opzegging nietig (artikel 7:368 BW). Dit betekent dat de opzegging nooit heeft bestaan. Voor de verpachter is het dus niet mogelijk om een pachtovereenkomst zonder reden op te zeggen. De pachter mag de overeenkomst wel zonder reden opzeggen.
Voorkeursrecht pachter
Daarnaast geldt dat aan de pachter een wettelijk voorkeursrecht toekomt (artikel 7:378 BW). Dit houdt in dat indien de eigenaar van de grond ervoor kiest om de verpachte grond te verkopen, de verpachter verplicht is om de grond eerst aan de pachter aan te bieden. Een dergelijk voorkeursrecht geldt voor de huurder niet.
Kwalificatievraag
Hoe beoordeel je vervolgens of sprake is van een pachtovereenkomst? De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) bepaald dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de wettelijke definitie van pacht in de zin van artikel 7:311 BW, de overeenkomst ook moet worden aangemerkt als pachtovereenkomst. Het is dan niet van belang of partijen daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad om de overeenkomst onder de wettelijke regels van pacht te laten vallen. De bedoeling van partijen is alleen van belang met betrekking tot de inhoud van de overeenkomst. Als er discussie bestaat over de kwalificatie van de overeenkomst, dan is het aan de rechter om op basis van de overeenkomst te beoordelen welk wettelijk regime daarop van toepassing is. Partijen spelen dan geen rol meer.
Gebruik ter uitoefening van de landbouw?
In de wet is opgenomen wat onder landbouw wordt verstaan (artikel 7:312 BW). Het betreft akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.
Op het eerste gezicht lijkt het gemakkelijk om te bepalen of sprake is van landbouw. Indien een stuk onbebouwde grond bijvoorbeeld wordt gebruikt voor het telen van aardappels, het beweiden van melkvee of het kweken van tulpen, dan is het duidelijk dat sprake is van gebruik ter uitoefening van de landbouw. En van een slager die een stuk land gebruikt om daarop een korte tijd het slachtvee te weiden ten behoeve van zijn slagerij is het duidelijk dat hij geen pachter, maar een huurder is. Een slager is immers geen landbouwer.
Toch is het niet altijd even gemakkelijk om te beoordelen of sprake is van landbouwkundig gebruik. Hoewel het houden van paarden en pony’s met het oogmerk om deze te verhandelen wel onder het begrip veehouderij en dus onder de landbouw valt, geldt dat niet voor het verlenen van diensten met betrekking tot dieren. Dit blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3197). Dit betekent dat het gebruik van grond voor het weiden van paarden door een manege of dierenpension kwalificeert als huur en niet als pacht. En zo valt het kweken van graszoden, vaak ook grasmatten genoemd, wél onder de definitie van landbouw in de zin van pacht (ECLI:NL:GHARL:2017:1230).
Pachtovereenkomst wordt huurovereenkomst?
Kan een overeenkomst verschieten van kleur? In een zaak die speelde bij de rechtbank Midden-Nederland van 24 augustus 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:4190) stond deze vraag centraal. De casus was als volgt.
Partijen hadden de oorspronkelijke pachtovereenkomst gesloten op 5 maart 1975. Deze overeenkomst liep af op 5 maart 2011 en is daarna twee keer van rechtswege verlengd voor de duur van zes jaren. Begin 2021 heeft de verpachter de pachter schriftelijk medegedeeld dat de pachter de percelen vanaf omstreeks 2015 niet meer bedrijfsmatig gebruikt. De verpachter was van mening dat de overeenkomst vanaf de verlenging op 5 maart 2017 niet meer kwalificeerde als pacht. Volgens hem was sprake van een huurovereenkomst. De verpachter meende dus dat hij de overeenkomst volgens de regels van het huurrecht kon opzeggen per 31 december 2021. Voor zover de opzegging per 31 december 2021 op grond van het huurrecht niet mogelijk zou zijn heeft de verpachter de pachtovereenkomst ook beëindigd volgens de pachtregels, dus tegen het einde van de looptijd per maart 2023.
De pachtkamer oordeelde dat het kwalificatievereiste niet geldt bij de verlenging van rechtswege van de overeenkomst. Een verlenging van rechtswege die stilzwijgend en zonder dat partijen opnieuw afspraken maken plaatsvindt betreft een ongewijzigde voortzetting van een eerder gesloten overeenkomst. Die eerdere overeenkomst blijft maatgevend en bepalend voor de gemaakte afspraken. Naar het oordeel van de pachtkamer geldt dit ook ten aanzien van de kwalificatie.
Het staken van het bedrijfsmatig gebruik gedurende de pachtrelatie doet de overeenkomst daarom naar het oordeel van de pachtkamer niet ‘van kleur verschieten’, maar kan wel grond voor opzegging of ontbinding van de pachtovereenkomst vormen omdat het verlies van bedrijfsmatigheid als een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst wordt beschouwd (artikel 7:376 lid 1 en onder a BW).
Les voor de praktijk
Hoewel huur en pacht in de praktijk dus vaak door elkaar worden gehaald, is het wel degelijk van belang om de overeenkomst op de juiste wijze te kwalificeren. Dit blijkt wel uit het voorbeeld van de eigenaar die zijn grond in gebruik heeft verstrekt voor de teelt van maïs en geen verhuurder maar verpachter blijkt te zijn. Zijn contractspartij is dus een pachter die veel vergaande rechten heeft dan een huurder.
Partijen doen er dus verstandig aan om bij het aangaan van een overeenkomst goed voor ogen te houden welk gebruik van de grond zij beogen. Bij het vastleggen van schriftelijke afspraken moeten zij dan ook rekening houden met de betreffende wettelijke bepalingen, zodat de overeenkomst ook kwalificeert op de wijze zoals partijen die voor ogen hadden. Indien partijen twijfelen of het beoogde gebruik valt onder de definitie van landbouw doen zij er verstandig aan een professional in te schakelen. Op deze manier kan veel discussie voor de toekomst voorkomen worden.
Heeft u vragen? Bijvoorbeeld over een bestaande overeenkomst of over het opstellen van een nieuwe overeenkomst? Neem gerust contact op met mij.
