De (NVM) ouderdomsclausule: strikte of ruime uitleg?

In koopovereenkomsten voor onroerend goed staan regelmatig ouderdomsclausules. Rechters interpreteren de strekking van ouderdomsclausules verschillend. De formulering lijkt daarbij cruciaal. De vraag die opkomt is: ziet de ouderdomsclausule slechts op gebreken ten gevolge van ouderdom of is de strekking ruimer?

Standaard risicoverdeling

Het wettelijk kader voor de aansprakelijkheid verdeling tussen verkoper en koper van onroerend goed wordt geregeld in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW. Dit artikel bepaalt – kort gezegd – dat indien de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, de zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. Dit artikel is van regelend recht. Artikel 6 van de NVM koopovereenkomst (agrarisch onroerend goed) wijkt af van de wettelijke verdeling. Artikel 6 NVM koopovereenkomst bepaalt dat het risico voor gebreken primair ligt bij de koper. De verkoper is niet aansprakelijk, tenzij het overeengekomen normaal gebruik wordt belemmerd. Daarbij is tevens vermeld dat als de verkoper aansprakelijk is, hij slechts aansprakelijk is voor herstelkosten, waarbij rekening wordt gehouden met een aftrek “nieuw voor oud”. Aanvullende uitsluiting of juist verruiming van de aansprakelijkheid kan worden geregeld in bijzondere clausules. Een vaak gebruikte bijzondere uitsluitingsclausule is de ouderdomsclausule.

Wat is een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is een artikel dat de aansprakelijkheid van de verkoper verder beperkt. Daardoor is de verkoper niet aansprakelijk voor gebreken die het normaal gebruik beperken indien die gebreken zien op de ouderdom. Dit betreft alleen de gebreken die bij de verkoper niet bekend waren ten tijde van de verkoop. De gebreken die de verkoper kende dient hij immers op grond van zijn mededelingsplicht te melden. Over het algemeen wordt in de bepaling verwezen naar het feit dat de onroerende zaak oud is en dat gelet daarop de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten.

Interpretatie door rechters

Bij de interpretatie door de rechters zijn er twee stromingen. Aan de ene kant wordt een ruime uitleg toegepast (bijvoorbeeld Hof Den Haag en Hof Den Bosch), waarbij aangenomen wordt dat de ouderdomsclausule ook ziet op gebreken die niet het gevolg zijn van ouderdom. Aan de andere kant wordt soms een strikte uitleg (Hof Amsterdam) toegepast, waarbij de ouderdomsclausule ziet op de gebreken die slechts het gevolg van ouderdom van de onroerende zaak zijn.

Wat leidt tot dit verschil in oordeel?

De formuleringen van de clausules die ter beoordeling aan de hoven in bovengenoemde zaken voorlagen, waren vergelijkbaar. Hieronder citeer ik ter verduidelijking allereerst de clausules zodat een goed beeld over de verschillen kan worden gevormd. Daarna bespreek ik kort wat tot het verschil in interpretatie lijkt te leiden.

De ouderdomsclausule in de zaak bij Hof Den Haag luidde als volgt:

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

In de zaak van het Hof Den Bosch (2018) luidde de ouderdomsclausule:

Ouderdomsclausule: Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan 75 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaan en/of optrekken vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5 van de koopakte omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de Koper de Verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

De ouderdomsclausule waarover het Hof Amsterdam zich heet gebogen bevatte een aantal (verruimende) toevoegingen, namelijk de woorden “o.a.”, “e.v.t.” en “etc.”.

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, e.v.t. afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

Conclusie

Het Hof Amsterdam oordeelde dat de clausule zo ruim is geformuleerd dat gelet daarop deze slechts ziet op de gebreken ten gevolge van de ouderdom. De conclusie die hieruit zou kunnen worden getrokken is, dat de clausule die bij het Hof Amsterdam ter beoordeling voorlag, te ruim is geformuleerd door het gebruik van de woorden “o.a.” en “etc.”. Anders zou het oordeel zijn dat de koper bijna al zijn aansprakelijkheid heeft weggecontracteerd omdat de opsomming door het gebruik van de woorden “o.a” niet limitatief is en dus alle mogelijke kwaliteitsgebreken omvat.

Het is van belang om te bedenken dat de Hoge Raad zich nog niet heeft uitgelaten over deze clausules en uitleg. Het is dus denkbaar dat achteraf ook de clausules waar het woordje “o.a.” of vergelijkbaar niet in vermeld werden, door de Hoge Raad toch strikt zouden worden uitgelegd. Of dat clausules met die bewoordingen juist ruim worden uitgelegd. Tot slot kan gelet op de Haviltex maatstaf, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de rechter per geval tot een ander oordeel komen.

NVM ouderdomsclausules

Op het optieblad van de NVM koopovereenkomst agrarisch onroerend goed, zijn sinds 2023 een viertal nieuwe model ouderdomsclausules opgenomen. Deze clausules sluiten aan op de clausules die in het NVM model voor woningen worden gebruikt. Bij de keuze tussen die bepalingen is het goed om stil te staan bij de formulering van de clausules en de gevolgen daarvan voor partijen. NVM clausules A en B zijn (erg) ruim geformuleerd. De gebreken die niet het gevolg zijn van ouderdom kunnen daarmee mogelijk ook worden uitgesloten. Optie B is getoetst in door ondermeer het Hof Den Bosch (2016). Het Hof heeft geoordeeld dat alle gebreken voor rekening en risico van koper komen. Verkoper heeft daarmee (bijna) alle aansprakelijkheid weggecontracteerd. Dat de bepaling is getiteld “ouderdomsclausule” doet daar niets aan af.

De optie C en D zijn anders geformuleerd. In deze bepalingen wordt vermeld dat de bepaling ziet op gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom. Deze bepalingen stellen het verwachtingspatroon van de koper bij ten aanzien van de ouderdom. Is er geen ouderdom aan de orde, dan is in beginsel de risicoverdeling van artikel 6 van de NVM koopovereenkomst van toepassing.

Mededelingsplicht

De mededelingsplicht van verkoper blijft ook hier van belang. De gebreken die voor verkoper bekend of kenbaar waren, worden niet uitgesloten. Met andere woorden, de gebreken waarvan hij op de hoogte was of waarvan hij op de hoogte had moeten zijn. De verkoper dient dus wel alles mee te delen wat hij weet en wat voor verkoper van belang kan zijn. Hij komt niet weg met het bewust verbergen van gebreken door het opnemen van exoneratieclausules.

Tip voor de makelaar

Voor de (NVM) makelaar is het van belang om erbij stil te staan dat deze clausules modelbepalingen zijn. Dat betekent dat zij niet voor elke situatie geschikt zijn. Wat partijen met elkaar wensen overeen te komen, hun bedoelingen, zou altijd het uitgangspunt moeten zijn bij het opnemen van dergelijke bijzondere clausules.

As is, where is

Voor de gevallen waarbij partijen de aansprakelijkheid van verkoper zoveel als mogelijk uit willen sluiten bestaat de “as is, where is” clausule. Ook op het optieblad behorend bij de overeenkomst agrarisch onroerend goed van de NVM is een modelbepaling opgenomen. Een dergelijke uitsluiting gaat erg ver en ik beveel aan om dit zeer terughoudend toe te passen. Voornamelijk voor de gevallen waarbij de bedrijfswoning/opstallen nagenoeg “uit elkaar vallen” kan een dergelijke clausule wel van toegevoegde waarde zijn. Het opnemen van een dergelijke clausule vrijwaart de verkoper niet volledig: ook hier blijft namelijk zijn mededelingsplicht van belang.

Omdat de uitsluiting van de aansprakelijkheid bij deze clausule zo ver gaat, is het denkbaar dat onder omstandigheden een rechter een dergelijke bepaling buiten toepassing verklaart of als onredelijk bezwarend aanmerkt en vernietigt.

Slot

Het opstellen van contracten en bijzondere clausules zoals de ouderdomsclausule is maatwerk. De formulering speelt bij de uitleg van de afspraken door een rechter een grote rol. Het is daarom van belang om clausules niet klakkeloos over te nemen. Men kan beter goed stilstaan bij wat partijen wensen overeen te komen. Bij bijzondere uitsluitingen zoals de ouderdomsclausule is het goed om de betekenis daarvan met partijen te bespreken. Een goede considerans kan daarnaast de rechter helpen om achteraf de bedoeling van partijen bij het maken van die afspraken te achterhalen.

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail ons gerust.

 

Geschreven door: Ewa Koryzna (uit dienst)

Auteur: AenS Advocaten

T: 085 – 48 77 400
E: info@aens.nl