De energielabel-C verplichting voor kantoren: de huurverhouding

Kantoorpanden moeten milieuvriendelijker worden. Vanaf 2023 moeten kantoorpanden minimaal over het energielabel C beschikken. Is dat label er dan niet, dan mag het pand niet als kantoor worden gebruikt. Maar wat als de functie van het pand maar gedeeltelijk kantoor is of het pand erg klein is. In dit artikel zet ik uiteen wat de energielabel-C verplichting inhoudt en zet ik de rechtspositie van de huurder en de verhuurder uiteen. Tot slot geef ik een aantal tips voor de praktijk.

De energielabel-C verplichting

Indien u de verhuurder of de huurder bent van een kantoorpand welke groter is dan 100 m2, dan moet dit kantoorpand per 1 januari 2023 minimaal over de energielabel-C, lees ook: Energie-Index 1,3 en 235 kWh/m2 per jaar beschikken. Indien het pand niet tijdig over het label C beschikt, dan geldt voor het pand een gebruiksverbod. Het pand mag dan niet meer als kantoor gebruikt worden. Hoogstwaarschijnlijk lijdt de huurder hierdoor schade, omdat het bedrijf niet kan worden geëxploiteerd. Het bevoegd gezag mag dan ook overgaan tot handhaven. Hierbij mag het bevoegd gezag bijvoorbeeld een dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete opleggen.
De energielabel-C verplichting raakt veel verhuurders en huurders. Naar schatting moet er in 2019 nog 30 miljoen m2 van de kantooroppervlakte worden verduurzaamd. Sinds het onderzoek van EIB in 2016 is ongeveer 13 miljoen m2 verduurzaamd. Dit komt neer op ongeveer 4,33 miljoen m2 per jaar. Om aan de energielabel-C verplichting te voldoen moeten veel verhuurders en huurders de komende jaren aan de slag met het verduurzamen van hun kantoren. Indien het tempo van het verduurzamen niet versnelt, zal voor circa 18 miljoen m2 aan kantooroppervlakte het gebruiksverbod per 1 januari 2023 gelden. Er zijn uitzonderingen op de energielabel-C verplichting, hierdoor zullen sommige kantoren niet hoeven te voldoen aan de verplichting.

Uitzonderingen?

Zo geldt de verplichting niet, indien het kantoorruimte gebruikt wordt als een nevenfunctie. Hiermee wordt bedoeld dat het gebruiksoppervlak met kantoorfunctie minder is dan 50%. Hierbij valt te denken aan een klein kantoortje van een winkelpand. Maar ook een kantoorruimte die voor minder dan 50% een kantoorfunctie heeft en de overige oppervlakte uit bedrijfskantine of vergaderzalen bestaat,

Een tweede uitzondering geldt voor monumenten, kerken en panden welke binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Tot slot geldt een hardheidsclausule op grond waarvan de eigenaren van een kantoorpand met een laag energielabel soms mogen volstaan met het treffen van maatregelen met een maximale terugverdientijd van tien jaar. Hierdoor worden niet onredelijk hoge investeringen gevergd van verouderde panden. Het gevolg is echter dat de kantoren die een geslaagd beroep op deze clausule kunnen doen, het label C niet (tijdig) zullen behalen.

Wie is verantwoordelijk?

De wettelijke regeling beidt geen duidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor de maatregelen, wie de kosten moet dragen of tot wie het bevoegd gezag zich zal moeten richten indien niet tijdig aan de energielabel-C verplichting wordt voldaan. Doordat partijen daarnaast contractueel diverse afspraken kunnen maken, wordt het nog moeilijker om te bepalen wie waarvoor verantwoordelijk is. Er zal per geval moeten worden bekeken welke afspraken er zijn gemaakt en wat dit betekent voor de verplichting en de verdeling van de kosten.

Wat betekent dit allemaal juridisch voor de partijen?

Indien geen geslaagd beroep kan worden gedaan op één van de uitzonderingen, dan moet het kantoorpand per 1 januari 2023 over een energielabel-C beschikken om een gebruiksverbod te voorkomen. Hiervoor zullen afhankelijk van het label dat het kantoor heeft installatietechnische maatregelen of bouwtechnische aanpassingen nodig zijn. In vele gevallen kan het vervangen van de verlichting voor LED-verlichting al voldoende zijn om het label C te behalen.

Gebrek

Indien de huurder het kantoorpand niet meer als kantoor kan gebruiken dan zal in beginsel sprake zijn van een gebrek ex artikel 7:204 BW. Omdat artikel 7:204 BW van regelend recht is, kunnen partijen het begrip ‘gebrek’ zelf anders definiëren. Ook kunnen partijen een bepaald gebruik overeenkomen. Indien dat gebruik vervolgens niet meer mogelijk is, is automatisch sprake van een gebrek. Door de grote contractsvrijheid bij de verhuur van kantoorruimte kunnen partijen veel afwijkende afspraken maken.

Huurder

Hierdoor moet per geval worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Ingeval sprake is van een gebrek heeft de huurder vier mogelijkheden.

  1. Artikel 7:206 BW: de huurder kan de verhuurder vragen om het gebrek te herstellen (lid 1 en 2) of het hij kan het gebrek zelf herstellen (lid 3);
  2. Artikel 7:207 BW: de huurder kan een huurprijsvermindering vorderen;
  3. Artikel 7:208 BW: de huurder kan de gevolgschade vorderen;
  4. Artikel 7:210 BW: de huurder kan de overeenkomst ontbinden.

Op grond van artikel 7:209 BW kunnen partijen artikelen 7:206 lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW beperken voor zover de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst de gebreken niet kende of behoorde te kennen. Door de huurder bekend te maken met bestaande of mogelijke gebreken en hem voorlichten kan worden voorkomen dat een gebrek ontstaat.

Verhuurder

Indien de huurder juist degene is die niet mee wil werken aan de maatregelen die de verhuurder dient te nemen, dan staan er een aantal mogelijkheden voor de verhuurder open om de huurder hiertoe te dwingen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen de situatie waarin partijen contractueel een meewerkplicht zijn overeengekomen en de situatie waarin dit niet is overeengekomen en de verhuurder de werkzaamheden op een wettelijke grondslag moet baseren. Indien een meewerkplicht is overeengekomen, dan kan de verhuurder de huurder op grond daarvan dwingen om mee te werken aan de noodzakelijke werkzaamheden. Is echter geen meewerkplicht overeengekomen, dan kunnen de volgende bepalingen mogelijk uitkomst bieden.

  1. Artikel 7:220 lid 1 BW: de huurder moet dringende werkzaamheden aan het gehuurde gedogen;
  2. Artikel 7:220 lid 2 BW: de huurder moet renovatie aan het gehuurde gedogen indien de verhuurder aan hem een redelijk schriftelijk voorstel doet. Indien de huurder een redelijk voorstel niet aanvaardt, dan kan de verhuurder dit voorstel door een rechter laten toetsen. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan mogen partijen de overeenkomst opzeggen. Daarnaast kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden, de huurder schiet bij blijvend weigeren van een redelijk voorstel tekort in de nakoming van de overeenkomst;
  3. Artikel 6:248 BW: de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid kan mogelijk een grondslag bieden;
  4. Artikel 6:258 BW: tot slot kan een beroep op de onvoorziene omstandigheden uitkomst bieden.

Tip voor de praktijk

Zowel voor de verhuurder als voor de huurder is het verstandig om te voorkomen dat een gebruiksverbod opgelegd wordt.

Bestaande overeenkomsten

Voor bestaande overeenkomsten is het van belang om ten eerste na te gaan of een beroep op de hardheidsclausule mogelijk is. Indien een dergelijk beroep slaagt, kunnen partijen de investering uitstellen. Partijen kunnen het beste met elkaar in overleg treden om af te spreken wie, wanneer en welke maatregelen in het kader van de energielabel-C verplichting neemt en wie de kosten ervan gaat dragen.

Nieuwe overeenkomsten

Voor de nog te sluiten overeenkomsten adviseer ik om af te spreken welke energiebesparende maatregelen door wie worden genomen, wanneer dit uiterlijk dient te gebeuren en wie de kosten zal dragen. De verhuurder kan het beste de kosten van de maatregelen die hij moet treffen verdisconteren in de aanvang huurprijs. Een overlegbepaling voor de aanscherping van de regeling of zelfs alvast een verdeling van de maatregelen voor het label A is ook noodzakelijk. Ook moet afgesproken worden wie het label aanvraagt en de kosten daarvan betaalt. Daarnaast moeten partijen een meewerkplicht overeenkomen en een redelijke vergoeding afspreken voor de maatregelen die de huurder heeft getroffen indien hij deze niet heeft kunnen terugverdienen. Tot slot moeten partijen afspreken dat de huurder de getroffen maatregelen niet zal wegnemen. Indien partijen dit allemaal doen, dan zijn de gevolgen van de energielabel-C verplichting minimaal.

Toekomst

Naar verwachting wordt in 2030 een label-A verplichting opgelegd en moeten utiliteitsgebouwen in 2050 volledig energieneutraal zijn. In dit kader kan het bij verhuur van panden verstandig zijn om ook hier alvast op te anticiperen.

Mocht u vragen hebben, neem dan gerust contact op via onderstaande gegevens.

Ewa Koryzna

Auteur: Ewa Koryzna

mr E.I. (Ewa) Koryzna
E: ekoryzna@aens.nl
T: 0317 – 745 707