Een sierteeltbedrijf dat voor ca. 75% wordt geëxploiteerd op van de gemeente gepachte grond wordt drastisch ingeperkt doordat de gemeente de pacht wenst te beëindigen ten behoeve van de realisatie van een bestemmingsplan. De teler verzet zich vruchteloos; de pachtbeëindiging is niet onredelijk. Onteigening van het resterend bedrijfsgedeelte is niet nodig.
De pachtregelgeving kent mogelijkheden om een op zichzelf beschouwd ‘sterk’ regulier pachtrecht te beëindigen. Een voorbeeld daarvan is bestemmingsplanrealisatie.
De gemeente Beverwijk verpacht 00.81.40 hectare aan een sierteler. Hij heeft ook bedrijfsterrein van 00.30.18 hectare in eigendom, omsloten door de pachtgrond, waarop bedrijfsgebouwen staan. Op dat terrein (totaal ca. 1,1 hectare) heeft de gemeente woningbouw voorzien. De gemeente zegt de pacht op. De gemeente wenst de eigendomsgrond minnelijk te verkrijgen. Zo niet, dan kan de teler het bestemmingsplan zelf woningbouw (laten) realiseren. De gemeente zal niet onteigenen.
Voorwaarden bij pachtontbinding wegens bestemmingsplanrealisatie
Aan pachtbeëindiging ten behoeve van bestemmingsplanrealisatie zijn voorwaarden verbonden. De belangrijkste zijn:
– De wil van (in casu) de gemeente moet ‘ernstig gemeend’ zijn.
– De verwezenlijking van de bestemming (niet zijnde landbouw-bestemming) moet voldoende concreet en uitvoerbaar zijn. Dit betekent niet dat moet vaststaan dat de verpachter tot verwezenlijking van de bestemming komt; voldoende is dat aannemelijk is (gemaakt) dat hij daartoe kan geraken.
– De verpachter moet financieel in staat zijn om de bestemming te realiseren. Niet van belang is of de gemeente de gronden wil uitgeven aan particulieren of projectontwikkelaars om de be-stemming te realiseren.
Geen misbruik van bevoegdheid
De teler verzet zich. Hij voert onder meer aan dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid de pachtovereenkomsten te beëindigen. De gemeente weigert de eigendomsgronden te verwerven die zijn gelegen binnen het gebied van het bestemmingsplan. Daardoor kan het bestemmingsplan niet verwezenlijkt worden en ruïneert de gemeente het bedrijf.
Het gerechtshof is het daarmee niet eens (net als eerder de rechtbank). Het gerechtshof vindt het van belang dat de gemeente de eigendomsgrond minnelijk wil verwerven. Ook overweegt het gerechtshof dat de teler zelf (al of niet met derden) de woningbouw mag realiseren en de grond mag verkopen. Daarbij ‘vermoedt’ het gerechtshof dat zodanige zelfrealisatie tot een hogere opbrengst leidt dan ver-koop tegen voortgezet agrarisch gebruik, maar (mogelijk) tot een lagere opbrengst of hogere risico’s dan een onteigening kan leiden. Het is niet duidelijk in hoeverre het gerechtshof haar vermoeden laat meewegen; het is ook mogelijk (te hopen?) dat dat vermoeden een overweging ten overvloede is.
Al bij al meent het gerechtshof dat de teler niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gemeente haar bevoegdheid tot pachtbeëindiging misbruikt.
Staatssteun?
Opvallend is dat het arrest vermeldt dat de gemeente indachtig haar passieve grondbeleid verklaart niet tot onteigening over te gaan1, terwijl de gemeente in het minnelijk verwervingsspoor erop inzet dat de teler het bedrijf kan verplaatsen. Daarbij gaat de gemeente uit van pachtbeëindiging en ‘een schadevergoeding op basis van de Onteigeningswet’.
Dat is opvallend, omdat – bij de huidige stand van de jurisprudentie – de kans vrij groot is dat een minnelijke regeling op onteigeningsbasis als staatssteun kwalificeert als de overheid niet heeft verklaard dat zij zo nodig zal onteigenen. Zie ook de lezenswaardige conclusie van A-G Drijber inzake de kwestie Harlingen / Spaansen die nu bij de Hoge Raad voorligt, in welke zaak de gemeente zich nadat de uitkoop (groten)deels is gerealiseerd stelt dat aan Spaansen ten onrechte – door de gemeente zelf verleende – staatssteun is verleend.
Wat nu als de sierteler in kwestie ‘legaal’ (slechts) aanspraak heeft op een vergoeding uit hoofde van pachtbeëindiging en voor zijn eigendom, waarbij hij een eventuele bedrijfsverplaatsing zelf moet bekostigen? Het is niet uitgesloten dat de teler dan niet instemt met een gemeentelijk bod op onteigeningsbasis. Toegegeven, dit is ‘als-dan’. Maar wellicht wel relevant, omdat het gerechtshof van belang acht dat de gemeente de eigendomsgrond minnelijk wil verwerven. Als dat van belang is in de ontpachtingsprocedure, wat ik overigens betwijfel, is het niet ondenkbaar dat het minnelijk spoor kritisch(er) wordt getoetst. Wellicht had het gerechtshof beter volstaan met de opmerking dat een recht op (of: plicht tot) onteigening niet bestaat.
Tip
Projectontwikkeling bestaat uit diverse (deel)onderwerpen. De planologische procedure en de grondverwervingsprocedure staan juridisch grotendeels los van elkaar, maar de grondeigenaar/-gebruiker doet er goed aan om een en ander (gelijk de overheid) als een geheel te beschouwen. Laat u daarom vroegtijdig adviseren.
1 Bestemmingsplannen doorstaan de toets van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State meest-al alleen, als de gemeenteraad verklaart dat de in het plangebied gelegen gronden zo nodig onteigend wor-den. Het is niet bekend of dat in de procedure voor dit bestemmingsplan een rol heeft gespeeld.
