Jurisprudentie onteigeningsrecht januari 2021

1. Onteigening: Covid-horen

Koninklijk Besluit van 29 oktober 2020, nr. 2020002204 (Krimpenerwaard)
Een aantal reclamanten betoogde dat zij ten onrechte niet fysiek zijn gehoord en dat de zienswijzen-termijn vanwege de corona-pandemie had moeten worden verlengd. De Kroon overweegt:

“Reclamanten hebben hun zienswijze toegelicht tijdens de telefonische hoorzitting op 26 mei 2020. Daarbij hebben zij aangegeven onder protest deel te nemen. Door de beperkende maatregelen inzake het Covid-19-virus is het niet mogelijk geweest om alle relevante elementen in de zienswijze op te nemen. Ondanks een dringend verzoek van meerdere belanghebbenden om de termijn van de terinzagelegging te verlengen, is daar geen gehoor aan gegeven. Belanghebbenden zijn daardoor in hun rechten geschaad en dat betekent dat er geen sprake is van een ordelijke procedure. Ook het feit dat de hoorzitting op deze wijze is georganiseerd, doet geen recht aan de positie van de belanghebbenden.”

2. Onteigening: beheer natuurgrond via collectief als verplichting

Uit datzelfde KB blijkt dat de gemeente raad van zelfrealisatoren verlangt dat zij zich aansluiten bij een op te richten ‘Beheercollectief’. De statuten daarvan zijn nog niet bekend, het collectief bestaat niet. Reclamanten menen dat zij niet weten waar zij aan toe zijn en menen dat zij niet verplicht kunnen worden tot zo’n regeling. De Kroon overweegt:

“Eén van de voorwaarden van de model-uitvoeringsovereenkomst is dat een grondeigenaar `die opteert voor zelfrealisatie verplicht is zich aan te sluiten bij ‘een collectief ten behoeve van natuurbeheer’. Wij achten het redelijk dat verzoeker bij zelfrealisatie de eis stelt dat een zelfrealisator zich aansluit bij een beheercollectief om integraal beheer te bewerkstelligen. Hoewel er ten tijde van het verzoekbesluit nog geen sprake was van een functionerend beheercollectief was wel in grote lijnen kenbaar wat het doel en de taken van het beheercollectief zijn.”

3. Onteigening: relevantie onderhandelingslogboek

Koninklijk Besluit van 4 september 2020, nr. 2020001868 (Velddriel – Alemse Veerstoep)
Een reclamant vond dat het logboek dat de gemeente aan de Kroon toezond niet geen juiste weergave van het minnelijk overleg bevatte. De Kroon is het daarmee niet eens:

“Zoals Wij eerder (…) hebben overwogen, geeft het logboek dat door verzoeker is opgesteld met de daarbij behorende bewijsstukken een samenvatting van het onderhandelingsproces. Het logboek en de onderliggende stukken worden door Ons bij de ambtshalve beoordeling van de noodzaak van het onteigeningsverzoek betrokken. Het feit dat reclamante van mening is dat verzoeker de gevoerde onderhandelingen onjuist in het logboek heeft weergegeven en het feit dat zij zich niet herkent in de wijze waarop is weergegeven dat zij de aanbiedingen van verzoeker niet heeft geaccepteerd, maakt niet dat reclamante daardoor in haar belangen is geschaad.”

4. Onteigening: alternatievenonderzoek

Koninklijk Besluit van 14 september 2020, nr. 2020001867 (Emmerweg)
Reclamant betoogt onder meer dat hij naar aanleiding van het ontwerp-inpassingsplan zienswijzen heeft ingediend en dat de provincie naar aanleiding daarvan ten onrechte geen alternatieven heeft onderzocht terwijl die plicht wel bestaat. De Kroon onderzoekt niet of de provincie inderdaad aan die plicht voldaan heeft. De Kroon constateert eenvoudigweg dat het inpassingsplan (indien onherroepelijk) afdoende grondslag is voor de aanwijzing ter onteigening.

5. Wet voorkeursrecht gemeenten: prijsbeschikking

Rechtbank Overijssel, 7 december 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:4240 (Borne / X)
Anders dan bij onteigeningen loopt de peildatum van de taxatie mee tot aan de datum van het eindvonnis. Rechtszaken gaan dan ook nogal eens over de vraag of na het definitieve deskundigenadvies de referentietransacties nopen tot bijstelling van dat advies. In deze zaak stelt de rechtbank de prijs inderdaad bij, redelijk substantieel, ten gunste van de grondeigenaar:

“Ter zitting hebben [deskundigen] evenwel verklaard dat de prijs mogelijk thans op € 41,00 à € 42,00 per m2 zou kunnen worden gesteld op basis van de bekende transacties.
2.21 De rechtbank ziet onvoldoende reden om op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de reactie daarop van de deskundigen om de deskundigen in hun advisering niet te volgen wat betreft hun keuze en interpretatie van referentietransacties vanuit hun deskundigheid, kennis en intuïtie. Echter, wat betreft de hieruit getrokken conclusie ten aanzien van de prijs, acht de rechtbank hen té terughoudend wat betreft een verhoging van de waarde bij wijze van indexering van gevonden referentiewaarden. (…) De rechtbank zal gelet hierop de prijs voor de percelen van [verweerders] , behoudens [perceel 1] , op € 45,00/m2 stellen.”

Ook vermeldenswaard is dat volgens de rechtbank een bod niet meetelt als referentie:

“Bij de waardebepaling volgens de comparatieve waarderingsmethode moet worden uitgegaan van feitelijke transacties. Een bod is geen koopovereenkomst laat staan de levering van een onroerende zaak. Niet te doorgronden is welke bedoeling achter een bod steekt en of daarin mogelijk een speculatief element of een opzetje zit verborgen.”

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300