Bij pachtovereenkomsten van korte duur is de geliberaliseerde pachtovereenkomst de meest gebruikte vorm. Lange tijd was het niet mogelijk om een geliberaliseerde pachtovereenkomst tussentijds op te zeggen. Op 22 november 2017 heeft de Centrale Grondkamer daarin verandering gebracht. Deze lijn heeft zij vervolgens bevestigd in haar uitspraak van 2 maart 2020. De reden hiervoor is onder meer het bevorderen van meerjarige pachtcontracten.
Geliberaliseerde pacht
De geliberaliseerde pachtovereenkomst is een stuk flexibeler dan de reguliere pachtovereenkomst. Daarbij komt dat de pachter beduidend minder bescherming geniet. Zo is er geen automatische verlenging, is de pachtprijs niet begrenst en is er geen recht op pachtovername. Op verlangen van de verpachter gingen partijen vaak een nieuwe pachtovereenkomst aan voor één jaar. Zo wist de verpachter zeker, dat het gebruik na 1 jaar zou eindigen. De uitspraak van 22 november 2017 heeft hier echter verandering in gebracht.
Beëindigingsbeding
In het verleden namen partijen bij het aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor meerdere jaren vaak een beëindigingsbeding op. Zo’n beding hield een toekomstige gebeurtenis in, waarvan nog niet zeker was dat deze zou intreden. Als het zo ver kwam, konden partijen de overeenkomst tussentijds opzeggen. De Grondkamer schrapte een dergelijk beding echter altijd. Zowel de Grondkamers als de Centrale Grondkamer achtte de opname van een beëindigingsbeding in de overeenkomt onwenselijk. Het zou de belangen van de pachters schaden.
Op 22 november 2017 heeft de Centrale Grondkamer een nieuw standpunt ingenomen over het tussentijds opzeggen van de geliberaliseerde pachtovereenkomst. Vanaf die datum staat zij het toe om onder bepaalde omstandigheden een tussentijds beëindigingsbeding op te nemen. Zowel pachters als verpachters zijn hierbij gebaat. De pachter verkrijgt hiermee in beginsel een langer pachtperspectief, waarbij hij zelf kan inschatten wat de risico’s zijn. Verpachters zullen immers meer geneigd zijn om een pachtduur van meer dan één jaar overeen te komen. Voor de verpachter is het financieel en administratief aantrekkelijker. Bovendien is een duurzame pachtverhouding in het belang van beide partijen.
Voorwaarden tussentijdse opzegging
Een beëindigingsbeding mag u niet zomaar opnemen in de geliberaliseerde pachtovereenkomst. Vereist is dat het beding voor beide partijen objectief bepaalbaar is. Het moet voor beide partijen – in het bijzonder voor de pachter – voorzienbaar zijn hoelang de grond in gebruik kan blijven. De beëindiging mag niet afhangen van de vaststelling van een gebeurtenis door een van de twee partijen. Wel mag met het beding afwijken van de wet. De pachtovereenkomst eindigt niet doordat de gebeurtenis intreedt, maar door de keuze om op te zeggen op grond dat die gebeurtenis zich heeft voorgedaan. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan de dood van de verpachter, overdacht van de verpachte zaak (wegens verkoop) en bestemmingswijziging voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden. De wet regelt immers dat onder deze omstandigheden de pachtovereenkomst normaliter in stand blijft.
Andere voorbeelden van een objectief bepaalbaar beding zijn: overige bestemmingswijzigingen, toekenning surseance van betaling aan de pachter en verdeling nalatenschap waarvan de percelen ondeelbaar zijn. Verder zal de Grondkamer in de toekomst gaan uitwijzen welke bedingen zij aanmerkt als objectief bepaalbaar.
Als de gebeurtenis uit een goedgekeurd beëindigingsbeding zich voortdoet, betekent dit niet dat de pachtovereenkomst automatisch eindigt. Het beding houdt in dat zodra de gebeurtenis intreedt, er de keuze is om op te zeggen, maar het hoeft niet.
Conclusie
Tussentijdse opzegging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst is dus mogelijk als een objectief bepaalbaar beëindigingsbeding is opgenomen in de overeenkomst. Doordat dit tegenwoordig is toegestaan, is het makkelijker om bij deze vorm van pacht een langere duur van de overeenkomst overeen te komen met de zekerheid van het einde van de pacht. Dit is gunstig voor zowel de pachters als verpachters. Let goed op bij de formulering van het beëindigingsbeding. Wanneer deze niet objectief bepaalbaar is, zal de Grondkamer het niet goedkeuren.
Heeft u hulp nodig bij het afsluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst of heeft u vragen over het (formuleren van het) beëindigingsbeding? Neem dan contact op met ons.
