Jurisprudentie onteigeningsrecht december 2020

1. Onteigening: geen vergoeding niet-marktconform huurdeel

Rechtbank Den Haag 29 juli 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:7337 (Bulers / Den Haag).
Bulers verhuurde haar bedrijfspand tientallen jaren voor een prijs van ongeveer 1,4 keer de marktconforme huur. Bulers ziet dat jaarlijkse voordeel van ongeveer 0,4 in de onteigening niet terugkomen. De rechtbank bepaalt de waarde van het eigendom op basis van de marktconforme huur. Als bijkomende schade kent de rechtbank eenmalig een vergoeding van 0,4 x de markthuur toe.

2. Onteigening: onteigenaar hoeft taxatierapport niet te overleggen

Koninklijk Besluit 14 september 2020, nr. 2020001868 (X / Gelderland)
Verschillende reclamanten tegen de voorgenomen onteigening stellen dat de provincie ondanks verzoek geen inzage gaf in het taxatierapport, zodat het bod niet werd onderbouwd. De Kroon keurt de onteigening goed. Hij oordeelt dat de provincie heeft toegelicht dat dat rapport niet wordt verstrekt ‘vanwege de werkwijze’. Het taxatierapport is gereedschap voor degene die namens de provincie de onderhandelingen voert. De onteigeningswet verplicht niet tot het verschaffen van inzage. Verder acht de Kroon relevant dat de bedragen uit het taxatierapport aan reclamanten zijn toegelicht en dat tot in detail is gediscussieerd over de biedingen. De Kroon kan de reclamanten niet volgen in zijn betoog dat de biedingen niet onderbouwd zijn.

3. Onteigening: 50/50 wel bij onwinbare maar niet per se bij winbare bodembestanddelen

Hoge Raad 2 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1543 (X / Bergen)
Indien in het onteigende (juridisch) onwinbare bodembestanddelen aanwezig zijn, heeft de onteigende aanspraak op vergoeding van de helft van het voordeel daarvan. Zie bijvoorbeeld HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2741. Bij winbare bodembestanddelen ligt het minder zwart-wit. In dit geval is volgens de Hoge Raad de verdeling bij helfte akkoord. Waarom precies? Dat blijft in nevelen gehuld (“…dat de onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaan, zijn verdisconteerd in de exploitatiebegroting waarin rekenrentes voor die risico’s worden gehanteerd.”)

4. Staatssteun: Eindarrest Spaansen / Harlingen

Hoge Raad 9 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1587
De Hoge Raad heeft het arrest van het gerechtshof zonder motivering in stand gelaten. Dit betekent dat de koopovereenkomst geheel wordt ontbonden, dus niet gedeeltelijk (zoals de rechtbank oordeelde). Voor meer informatie, zie hier.

5. Wet voorkeursrecht gemeenten: vervreemder mag meepraten

Rechtbank Noord-Holland 22 oktober 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8745 (X / Purmerend)
Niet iedereen met een belang bij een perceel dat wordt belast met een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten mag daarover meepraten. Belangen bij vastgoed kunnen groot zijn, maar dat doet niet ter zake. In deze uitspraak is bepaald dat een potentiële koper van een belast perceel, hoe ‘zeker’ het ook is dat hij eigenaar wordt, een belang heeft dat slechts een afgeleide is van het belang van de vervreemder / eigenaar van het perceel. Dit betekent onder meer dat de gemeente ook bij de voorbereiding van het besluit tot aanwijzing met voorkeursrecht zich niet tot de potentiële koper hoeft te wenden.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300