Koop en boete: 10 procent ineens en/of 3 promille per dag?

In het geval een partij bij een koop na een sommatie niet nakomt, dan kan de andere partij nakoming én 3 promille van de koopsom per dag als boete opeisen. Als de andere partij daarna ook nog de koop ontbindt, dan kan hij niet daarbovenop nog eens 10% boete opeisen, aldus de rechtbank Rotterdam. De meest gebruikte model-koopakten, zoals die van de NVM en de notarissen, hebben dezelfde stan-daardvoorwaarde bij niet nakoming. Als een partij (koper of verkoper) niet nakomt heeft de andere partij de keuze om ófwel

(a) de overeenkomst in een keer te ontbinden en 10% boete te eisen ófwel

(b) om alsnog nakoming te eisen, waarbij dan een boete van 3 promille per dag kan worden geëist.

Een belangrijke vraag is, is of op het moment dat je voor nakoming en 3 promille hebt gekozen, je alsnog kunt ontbinden. En, zo ja, wat dan de gevolgen zijn. De rechtbank Rotterdam oordeelde daarover als volgt.

Het geval

Een koper had volgens de rechtbank ten onrechte een beroep gedaan op een financieringsvoorbehoud. Het beroep op de ontbinding was onvoldoende gemotiveerd. De koper had daarmee ook niet voldaan aan de contractuele verplichting om tijdig een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten. De verkopers had de koper toen in gebreke gesteld en gekozen voor de optie (b) dat deze moest nakomen en 3 promille van de koopprijs per dag aan boete verschuldigd was. Na 11 dagen had de verkoper de koop alsnog ontbonden. De verkoper eiste bij de rechtbank aan boete 11 dagen x (€ 482.500,– : 1.000 x 3 =) € 1.477,50, oftewel € 15.922,50. Tevens vorderde verkoper wegens ontbinding (optie a) 10% van de koopprijs, oftewel € 48.250,–.

De uitspraak

Het vorderen van ook nog eens 10% boete ging de rechtbank Rotterdam te ver. Als je eenmaal kiest voor de 3 promille-regeling, dan kun ook niet nog eens een beroep doen op de 10% boete. De verko-pers hadden dus maar recht op € 15.922,50 in plaats van € 48.250,–. De verkoper had dus beter niet na 11 dagen kunnen ontbinden, maar pas op het moment dat de 3 promille was opgelopen tot 10%, oftewel na 34 dagen.

Ontbinding en matiging

Vervolgens is dan de vraag als je voor de 3 promille-regeling kiest en veel langer dan na 34 dagen ontbindt of je dan recht hebt op meer dan 10% van de schade. Een koper eiste 3 promille per dag boete van een verkoper over 55 dagen, dus bijna 20%. De rechtbank in Assen vond dat onredelijk omdat de koper ook had kunnen kiezen voor 10% boete en beperkte de boete dan ook tot 10% van de koopsom. Alleen als de koper kon aantonen dat hij meer werkelijk schade had dan de 10%, dan was dat anders.

Rechtbank Rotterdam, 17 augustus 2011, LJN BR 7077 Rechtbank Assen, 12 september 2007 (niet gepubliceerd).

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)