Het niet-nakomen van de erfpachtakte komt een erfpachter duur te staan. Het schenden van het toestemmingsvereiste van de eigenaar door de erfpachter levert hem maar liefst twee contractuele boetes op. Zo oordeelt het gerechtshof in een recent arrest (ECLI:NL:GHARL:2022:7450).
Casus
Een grondeigenaar (hierna: de eigenaar) heeft landbouwgrond in erfpacht uitgegeven aan een akkerbouwer (hierna: de erfpachter). In de erfpachtakte staat dat het de erfpachter niet is toegestaan om zonder toestemming van de eigenaar het erfpachtgoed te verpachten of in gebruik te geven aan derden en met een hypotheekrecht te bezwaren. Als hij dat toch doet verbeurt hij een boete van tienmaal de jaarlijkse canon. Vervolgens heeft de erfpachter in 2007 en in 2011 zonder toestemming van de eigenaar een hypotheekrecht gevestigd op de erfpachtrechten. Ook teelt de erfpachter op het in erfpacht uitgegeven perceel eens in de acht jaren tulpen. Dit doet hij in samenwerking met een tulpenteler, waarvoor de erfpachter geen toestemming heeft gevraagd aan de eigenaar.
Procedure rechtbank
De eigenaar is het niet eens met de gang van zaken en heeft een vordering ingediend bij de rechtbank. De eigenaar stelt in de procedure dat de erfpachter met het vestigen van het hypotheekrecht en het telen van tulpen door een tulpenteler op de percelen de erfpachtvoorwaarden tweemaal heeft overtreden en dat de erfpachter de contractuele boete aan hem verschuldigd is. De rechtbank oordeelde dat de erfpachter de contractuele boete verschuldigd is voor het vestigen van de hypotheekrechten zonder toestemming van de eigenaar. De gevorderde boete voor de tulpenteelt is afgewezen, omdat daarvoor volgens de rechtbank geen toestemming van de eigenaar nodig was.
Hoger beroep
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft de erfpachter hoger beroep ingesteld. De erfpachter vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt zodat hij geen boete hoeft te betalen. De eigenaar heeft op zijn beurt in incidenteel hoger beroep gevorderd dat de erfpachter alsnog wordt veroordeeld tot betaling van de boete wegens het zonder toestemming in gebruik geven van de grond aan een derde voor de tulpenteelt. De eigenaar heeft door onderzoek te doen informatie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland gekregen. Daaruit volgt dat de erfpachter een overeenkomst van teeltpacht heeft gesloten met een derde.
Oordeel gerechtshof
Het hoger beroep van de erfpachter faalt. Het incidentele hoger beroep van de eigenaar slaagt wel. Het gerechtshof oordeelt als volgt. De vraag of de wijze waarop de erfpachter de tulpen teelt valt onder het in de akte opgenomen toestemmingsvereiste, is afhankelijk van de uitleg van die bepaling. De bepaling is in dit geval enorm ruim geformuleerd. Voor het verhuren, verpachten en in gebruik geven aan een derde in welke vorm dan ook, is toestemming van de eigenaar vereist. Het verpachten van het in erfpacht uitgegeven perceel is dan ook in strijd met het toestemmingsvereiste.
De erfpachter betoogde nog dat hij ondanks de verpachting aan de derde partij, zelf de zeggenschap over het erfpachtgoed heeft behouden en dat deze wijze van samenwerken daarom niet onder het toestemmingsvereiste valt. Het hof gaat hier niet in mee, omdat de erfpachter niet heeft onderbouwd waarom de wijze waarop hij en de pachter uitvoering geven aan hun teeltpachtovereenkomst niet onder de ruime omschrijving van het toestemmingsvereiste valt. Het hof stelt daarom vast dat de handelingen van de erfpachter vallen onder de reikwijdte van het toestemmingsvereiste. De erfpachter is zijn verplichtingen uit hoofde van de erfpachtakte dus niet nagekomen.
Conclusie
Het hoger beroep van de erfpachter faalt. Het hof verklaart het incidentele hoger beroep van de eigenaar gegrond en veroordeelt de erfpachter om aan de eigenaar een forse boete te betalen voor het zonder toestemming vestigen van een hypotheekrecht én het zonder toestemming in gebruik geven van het perceel aan een derde. Het totaalbedrag van de boete bedraagt € 128.632,–.
