In opdracht van de Belastingdienst hebben het Kadaster en Wageningen Economic Research (verbonden aan Wageningen University) onderzoek gedaan naar de waarde/waardering van verpachte landbouwgrond. Dit is een interessant onderzoek, omdat in de praktijk regelmatig de vraag wordt gesteld wat de pachtdruk is van (met name) reguliere pacht op de waarde van agrarische grond in het vrije economische verkeer. Die waarde ligt toch hoger dan de door de Belastingdienst gehanteerde 50%? Maar hoeveel dan? En wat moeten we met de vuistregel dat verpachte grond ongeveer twee derde van de vrije marktwaarde waard is?
Ten behoeve van het onderzoek is kadastraal onderzoek verricht. De onderzoekers hebben onder-zocht welke prijzen er zijn betaald voor het kopen van (regulier) verpachte grond. Ook hebben de onderzoekers een enquête uitgevoerd. Beide onderzoeksbronnen leverden een wat divers beeld op. De geënquêteerde marktpartijen komen met (soms fors) uiteenlopende reacties op de vraag wat de pachtdruk is van reguliere pacht, kortlopende pacht, reservaatpacht, mondelinge pacht en dergelijke. Dit terwijl uit het kadastraal onderzoek blijkt dat kopers van regulier verpachte grond – inderdaad –ongeveer twee derde van de vrije marktwaarde betaalden. De onderzoekers nemen namelijk een bandbreedte van 63 tot 75% van de vrije marktwaarde waar.
De onderzoekers maken onderscheid tussen een aankoop door de zittende pachter en een aankoop door een veilige verpachter. Een veilige verpachter is een koper die afziet van het recht om het gepachte op te eisen voor eigen gebruik. Door de bank genomen zijn zittende pachters bereid om iets meer te betalen dan een veilige pachter. De onderzoekers menen dat dit mogelijk te verklaren is doordat de zittende pachter door aankoop van de door hem gepachte grond de beschikking krijgt over volledig “vrije” grond.
De onderzoeksresultaten lopen uit de pas met de door de Belastingdienst gehanteerde norm van 50%. Naar aanleiding van het rapport heeft de Belastingdienst dan ook haar beleid gewijzigd. Vanaf 2018 hanteert die dienst voor de waardering van verpachte gronden met een ‘niet eindige pacht’ in box 3 niet 50%, maar 60% van de normwaarden.
Het rapport van WER en Kadaster vindt u hier.
Het nieuwe beleid van de belastingdienst vindt u hier.”
