Strijd met het bestemmingsplan als juridisch gebrek aan woning

Als een verkoper een woning met burgerbestemming garandeert, terwijl het gaat om een (agrarische) bedrijfswoning, is sprake van een juridisch gebrek. Dat heeft het gerechtshof Leeuwarden onlangs bevestigd. Een koper die (lang) na de levering ontdekt dat het gekochte niet voldoet aan het bestemmingsplan kan de verkoper daarvoor aansprakelijk houden. De koper heeft dan geen onderzoeks- en klachtplicht. Dat is alleen anders als de koper ‘het gebrek’ heeft aanvaard.

Feitelijk gebrek

Als na de levering van een onroerend goed een gebrek kleeft aan het geleverde, is meestal sprake van een “feitelijk” gebrek. De standaardregeling in artikel 5.3 van de NVM koopakte luidt: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als (woonhuis, agrarisch bedrijf enzovoorts)” Daarbij gaat het om gebreken waarover vaak discussie bestaat, zoals gebreken aan daken, als gevolg van schadelijk ongedierte en vervuiling als asbest en olie. De verkoper heeft een eigen onderzoeks- en mededelingsplicht richting de koper, maar ook de koper heeft een onderzoeksplicht.

Juridisch gebrek

Dat is anders bij een “juridisch” gebrek, die wel worden genoemd een “bijzondere last of beperking”. Een voorbeeld is een erfdienstbaarheid dat op het verkochte rust. De verkoper is alleen dan ontslagen van zijn aansprakelijkheid indien de koper deze bijzondere last en beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dat wil zeggen dat als een koper een erfdienstbaarheid niet heeft aanvaard, de verkoper zonder meer aansprakelijk is. Ook al had de koper dit met een eenvoudig onderzoek kunnen zien. Ook kan de koper daarop nog jaren later terugkomen. De koper heeft geen klachtplicht binnen een bepaalde termijn. Er was lang discussie of het niet voldoen aan het bestemmingsplan ook een bijzondere last of beperking is. Het hof Arnhem oordeelde al eerder dat een agrarische bestemming die bewoning slechts toelaat in combinatie met agrarisch gebruik van de zaak, een bijzondere beperking is. De koper moet die beperking dus uitdrukkelijk aanvaarden. De verkoper voerde bij het hof Leeuwarden nog aan dat sprake was van een agrarisch gebied zodat geen sprake was van een ‘bijzondere’ bestemming. Het hof Leeuwarden ging daar niet in mee. Daarvan is alleen sprake als alle woningen in het algemeen de bestemming zouden hebben die bewoning slechts in combinatie met het exploiteren van een agrarisch bedrijf toestaat.

Tip

Laat als verkoper de bepalingen van een bestemmingsplan uitdrukkelijk aanvaarden door de koper. Dat geldt in ieder geval in agrarische gebieden of op bedrijfsterreinen. De keerzijde is dat de koper die na de levering ontdekt dat hij beperkt wordt door het bestemmingsplan terwijl hij dat niet uitdrukkelijk heeft aanvaard alsnog de verkoper daarvoor aansprakelijk kan houden.

Uitspraak: gerechtshof Leeuwarden 26 april 2011, LJN BQ3533.

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)