Als een verkoper een woning met burgerbestemming garandeert, terwijl het gaat om een (agrarische) bedrijfswoning, is sprake van een juridisch gebrek. Dat heeft het gerechtshof Leeuwarden onlangs bevestigd. Een koper die (lang) na de levering ontdekt dat het gekochte niet voldoet aan het bestemmingsplan kan de verkoper daarvoor aansprakelijk houden. De koper heeft dan geen onderzoeks- en klachtplicht. Dat is alleen anders als de koper ‘het gebrek’ heeft aanvaard.
Feitelijk gebrek
Als na de levering van een onroerend goed een gebrek kleeft aan het geleverde, is meestal sprake van een “feitelijk” gebrek. De standaardregeling in artikel 5.3 van de NVM koopakte luidt: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als (woonhuis, agrarisch bedrijf enzovoorts)” Daarbij gaat het om gebreken waarover vaak discussie bestaat, zoals gebreken aan daken, als gevolg van schadelijk ongedierte en vervuiling als asbest en olie. De verkoper heeft een eigen onderzoeks- en mededelingsplicht richting de koper, maar ook de koper heeft een onderzoeksplicht.
Juridisch gebrek
Dat is anders bij een “juridisch” gebrek, die wel worden genoemd een “bijzondere last of beperking”. Een voorbeeld is een erfdienstbaarheid dat op het verkochte rust. De verkoper is alleen dan ontslagen van zijn aansprakelijkheid indien de koper deze bijzondere last en beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dat wil zeggen dat als een koper een erfdienstbaarheid niet heeft aanvaard, de verkoper zonder meer aansprakelijk is. Ook al had de koper dit met een eenvoudig onderzoek kunnen zien. Ook kan de koper daarop nog jaren later terugkomen. De koper heeft geen klachtplicht binnen een bepaalde termijn. Er was lang discussie of het niet voldoen aan het bestemmingsplan ook een bijzondere last of beperking is. Het hof Arnhem oordeelde al eerder dat een agrarische bestemming die bewoning slechts toelaat in combinatie met agrarisch gebruik van de zaak, een bijzondere beperking is. De koper moet die beperking dus uitdrukkelijk aanvaarden. De verkoper voerde bij het hof Leeuwarden nog aan dat sprake was van een agrarisch gebied zodat geen sprake was van een ‘bijzondere’ bestemming. Het hof Leeuwarden ging daar niet in mee. Daarvan is alleen sprake als alle woningen in het algemeen de bestemming zouden hebben die bewoning slechts in combinatie met het exploiteren van een agrarisch bedrijf toestaat.
Tip
Laat als verkoper de bepalingen van een bestemmingsplan uitdrukkelijk aanvaarden door de koper. Dat geldt in ieder geval in agrarische gebieden of op bedrijfsterreinen. De keerzijde is dat de koper die na de levering ontdekt dat hij beperkt wordt door het bestemmingsplan terwijl hij dat niet uitdrukkelijk heeft aanvaard alsnog de verkoper daarvoor aansprakelijk kan houden.
Uitspraak: gerechtshof Leeuwarden 26 april 2011, LJN BQ3533.
Auteur: Piet-Hein van Spanje
mr P.H.N. (Piet-Hein) van Spanje
E-mail: pvspanje@aens.nl
T: 085 – 48 77 403