Een koper van een mag ervan uit gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing daarvan is geschied met inachtneming van de destijds geldende voorschriften. Dit geldt ook als die voorschriften niet direct te maken hebben met het gebruik van de woning of de veiligheid daarvan (HR 25 februari 2005, LJN AR5383, JOR 2005/168). Het gerechtshof Leeuwarden heeft die jurisprudentie kort geleden toegepast (28 juni 2011, LJN BQ9712, NJF 2011/380).
Die kwestie was als volgt
Een verkoper had een woonboerderij verkocht zonder aan de koper mee te delen dat bij een door de verkoper uitgevoerde verbouwing het bouwbesluit niet was nageleefd. Zo was het gipsplatenplafond geniet in plaats van geschroefd, een scheidsmuur was niet tot de nok doorgetrokken noch brandwerend en verschillende vloerbalken en een raveelbalk waren niet sterk genoeg. De verkoper zei dat hij niet wist dat het bouwbesluit niet was nageleefd. Volgens het hof is niet relevant of dat inderdaad zo was. De verkoper kan zich volgens het hof niet beroepen op overmacht, want volgens de verkeersopvattingen komt zo’n onbekendheid voor risico van de verkoper. Van belang lijkt te zijn dat de verkoper een “bedrijfsmatige” verkoper was. Ook voor “particuliere” verkopers kan dit arrest gevolgen hebben.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Het niet voldoen aan (overheids)voorschriften zoals het Bouwbesluit kan worden aangemerkt als een gebrek aan het verkochte object. Verkopers moeten kopers (bij voorkeur schriftelijk) informeren over gebreken aan te woning. De onderzoeksplicht van de koper gaat niet zover dat hij moet nagaan of de (ver)bouw destijds voldeed aan de voorschriften, als de verkoper zijn mond houdt mag de koper ervan uitgaan dat conform (overheids)voorschriften is gebouwd.
Let wel: de verkoper hoeft niet altijd in te staan voor voorschriftconforme uitvoering van bouw- of verbouwwerkzaamheden die niet door of namens hem zijn verricht. Met andere woorden, als in 1950 een woning is gebouwd zonder te letten op bouwvoorschriften, dan is de opvolgend eigenaar die de woning verkoopt daarvoor niet zonder meer aansprakelijk. Het is mogelijk om overeen te komen dat het niet voldoen aan het Bouwbesluit voor risico van de koper komt. Dat zal zich kunnen vertalen in een lagere koopsom. Wat betreft de informatieplicht van de verkoper past dit arrest bij het arrest van 26 april 2011 (LJN BQ3533), waar strijd met het bestemmingsplan als juridisch gebrek aan een woning werd aangemerkt. Uit dat arrest blijkt – kort gezegd – dat een verkoper de koper moet informeren over de mogelijkheden en beperkingen die het bestemmingsplan biedt (zie www.aensadvocaten.nl onder ‘berichten’).
