Verwachtingswaarde bij onteigening; hoe zat het ook alweer?

Verwachtingswaarde moet worden vergoed als de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn als deze verwachting gebaseerd is op een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dat is ook zo als het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

Casus

De zaak waarin de rechtbank Rotterdam op 3 maart 2021 uitspraak deed, illustreert goed hoe het zit. De provincie Zuid-Holland onteigende een perceel weiland en diende de schade volledig te vergoeden. De (voormalig) eigenaar hoeft niet altijd genoegen te nemen met vergoeding van de waarde van de agrarische grond. Want ‘warme’ grond is meer waard. Of, in de woorden van de rechtbank, als per peildatum zodanig concrete verwachtingen bestaan over een toekomstige ‘lucratieve’ ontwikkeling, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer de koopprijs daarop zouden afstemmen, is er sprake van verwachtingswaarde.

De onteigende agrarische grond grenst aan een busstation. De provincie gebruikt het onteigende voor het realiseren van een transferium. De onteigende vindt dat de grond op de peildatum (in casu de datum dat de eigendom overging) dermate warm was dat de grond bovenop de agrarische waarde nog bijna EUR 50,00 per m2 meer waard was omdat bij het transferium ook een lucratieve ontwikkeling zoals een eetgelegenheid mogelijk was. Volgens de provincie is er daarentegen geen verwachtingswaarde omdat het plan dat het transferium mogelijk maakt moet worden weggedacht.

Rechtbank

De rechtbank heeft een deskundige benoemd om advies uit te brengen. De deskundige vindt dat de verwachtingswaarde EUR 8,00 per m2 is. Want, zo redeneert hij, in de markt zijn partijen te vinden die de dubbele agrarische waarde willen betalen voor deze locatie, omdat er in de toekomst een lucratieve ontwikkeling mogelijk is.

De rechtbank oordeelt dat er per peildatum sprake is van enige verwachtingswaarde. Ook als het plan voor het transferium wordt weggedacht, is er een voldoende concreet vooruitzicht om verwachtingswaarde aanwezig te achten. Want er ligt een gemeentelijke structuurvisie uit 2009 waarin wordt gesproken over een eventueel transferium.

Per peildatum is het volgens de rechtbank onzeker wat voor transferium er komt. Tegelijk het is niet uit te sluiten dat er P+R-overstijgende voorzieningen komen zoals een (fastfood)eetgelegenheid. Ook is de gemeente duidelijk welwillend, zij ondersteunt carpoolen en wil deze strategisch gelegen locatie te ontwikkelen. De rechtbank acht een verwachtingswaarde van EUR 17,00 meer op zijn plaats zodat de waarde per m2 uitkomt op EUR 25,00.

Slot

De rechtbank wijkt dus af van wat de provincie, de onteigende en de deskundige stelden / adviseerden. Dat gebeurt vaker, maar meestal niet. De motivering van de rechtbank had wat uitvoeriger gekund. Volgens de rechtbank, die uitspraak moet doen over de vergoeding van kosten die de onteigende moest maken, is het een zaak van ‘betrekkelijk geringe complexiteit’.

In de praktijk komen wij tegen dat soms wordt gedacht dat de enkele ligging van grond nabij bijvoorbeeld een woongebied al reden is om verwachtingswaarde toe te kennen. In zijn algemeenheid kan dat echter niet worden aangenomen. Van geval tot geval moet worden bekeken of er plannen zijn voor een (lucratieve) ontwikkeling op of bij de betreffende locatie.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300