Bij verpachting van land sluiten partijen steeds vaker geliberaliseerde pachtovereenkomsten. De regels bij geliberaliseerde pacht zijn namelijk veel flexibeler dan bij reguliere pacht. Zo mogen partijen de looptijd van de overeenkomst zelf bepalen en eindigt de overeenkomst in beginsel op de overeengekomen einddatum. Maar wat gebeurt er als de pachter de grond na het eindigen van de overeenkomst toch blijft gebruiken? Maakt de pachter dan aanspraak op een reguliere pachtovereenkomst?
Voortzetting geliberaliseerde pachtovereenkomst
Bovenstaande vraag stond centraal in het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017. In deze zaak heeft een gemeente vanaf 1996 van jaar tot jaar gronden aan een agrariër verpacht. Vanaf 2008 tot 2012 hebben partijen jaarlijks een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten. In 2014 heeft de verpachter voor de jaren 2014 tot 2016 weer geliberaliseerde pachtovereenkomsten aan de pachter aangeboden. Omdat de pachter de gronden in de tussentijd is blijven gebruiken en daarvoor een pachtsom heeft betaald, stelde de pachter dat sprake was van een reguliere pachtovereenkomst.
Het pachthof oordeelt dat voor het duiden van de pachtovereenkomst van belang is wat de bedoeling van partijen is en wat partijen konden en mochten begrijpen en verwachten ten aanzien van het voortgezet gebruik. Het pachthof kijkt wat de feitelijke invulling is van de verhouding tussen de verpachter en de pachter. In dit geval hadden partijen bij aanvang afgesproken de grond van jaar tot jaar en vanaf 2008 geliberaliseerd te verpachten. Partijen hebben vanaf 1996 tot 2012 uitvoering gegeven aan de gemaakte afspraken. Daarmee is de bedoeling van partijen en wat de pachter kon en mocht verwachten ten aanzien van het voortgezet gebruik gegeven. Door de grond te blijven gebruiken en de tussen partijen geldende pachtsom te blijven voldoen, heeft de pachter het gebruik voortgezet zoals overeengekomen. Het gebruik ging dus voort op basis van een geliberaliseerde pachtverhouding.
Conclusie
Een pachter maakt bij voortzetting van het gebruik na afloop van een geliberaliseerde pachtovereenkomst dus niet automatisch aanspraak op een reguliere pachtovereenkomst. Voortzetting van het gebruik vindt in principe plaats op de manier zoals partijen dat zijn overeengekomen. Dit kan anders zijn op het moment dat de afspraken tussen partijen van karakter zijn veranderd. Het is aan de pachter om omstandigheden aan te voeren waaruit dit blijkt. De verpachter zit hier uiteraard niet op te wachten, want de pachter geniet vanaf dat moment wel vergaande (opzeg)bescherming.
Tip
Om de risico’s op een geslaagd beroep van de pachter te voorkomen, doet de verpachter er verstandig aan om bij het aangaan van de geliberaliseerde pachtovereenkomst duidelijke afspraken te maken. Dit kan bijvoorbeeld door in de pachtovereenkomst af te spreken dat de overeenkomst aan het einde van de termijn onder dezelfde voorwaarden wordt verlengd. Hiermee kunnen discussies over de pachtvorm en een eventuele gang naar de rechter worden bespaard.
