Wvg: vernietigen strijdige koopovereenkomst moet proportioneel zijn

Ook nadat een gemeentelijk voorkeursrecht is vervallen, kunnen met dat voorkeursrecht strijdige koopovereenkomsten worden vernietigd. Het gemeentelijk verzoek aan de rechtbank om de overeenkomst te vernietigen moet wel proportioneel zijn.

Na enige jaren van “stilte” rondom de Wet voorkeursrecht gemeenten, gaan telkens meer gemeenten over tot het vestigen van gemeentelijke voorkeursrechten. De Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”) geniet daardoor de laatste tijd meer aandacht. De hier behandelde uitspraak verdient daarom een schijnwerper, ook al draait het om het vernietigen van een koopovereenkomst uit 2007, de periode voor de crisis waarin ook regelmatig voorkeursrechten werden gevestigd.

Wat was er aan de hand. De gemeenteraad van Borne had op 28 oktober 2004 op een fors areaal boerenland een voorkeursrecht gevestigd ten behoeve van een nieuwe woonwijk. Dat voorkeursrecht is per 12 december 2016 vervallen. Op 24 oktober 2007 had de agrariër zijn land verkocht aan een ontwikkelaar. De ontwikkelaar betaalde de grondeigenaar ettelijke miljoenen. De grond werd vanwege het voorkeursrecht conform partijbedoeling niet geleverd. Het was de bedoeling om het gemeentelijk voorkeursrecht te passeren.

Kennelijk hadden de grondeigenaar en de projectontwikkelaar, zoals gebruikelijk, geheimhouding afgesproken. Uit de uitspraak blijkt dat de gemeente er behoorlijk aan heeft moeten trekken om de overeenkomst uit de bureaula te krijgen. Toen dat was gelukt, verzocht de gemeente de rechtbank om de overeenkomst nietig te verklaren (ex artikel 26 Wvg). De gemeente kreeg nul op rekest. De rechtbank vond de gevolgen van het vernietigen van de koopovereenkomst, waardoor allerlei rechtshandelingen zouden moeten worden teruggedraaid, te vergaand (of: disproportioneel).

Het gerechtshof denkt daar in hoger beroep anders over. Allereerst past het gerechtshof het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV0608) toe. Het gerechtshof oordeelt dat ondanks het feit dat het voorkeursrecht inmiddels is vervallen, de gemeente in beginsel nog altijd vernietiging van de koopovereenkomst kan verzoeken.

Dan het proportionaliteitsbeginsel. Dit beginsel verplicht dat een afweging moet worden gemaakt van de gevolgen van een rechtshandeling, zowel de positieve als de negatieve, die door een bepaalde maatregel worden veroorzaakt. De maatregel moet evenredig zijn aan het beoogde doel. De gemeente betoogde dat in dit soort vernietigingsverzoeken het proportionaliteitsbeginsel niet kan worden toegepast. Het gerechtshof verwerpt dat betoog. Het enkele feit dat een overeenkomst naar de letter van de wet nietig kán worden verklaard ex artikel 26 Wvg, brengt niet automatisch mee dat de overeenkomst nietig móet worden verklaard. Volgens het gerechtshof kan het schenden van het proportionaliteitsbeginsel als een van de beginselen van behoorlijk bestuur meebrengen dat de koopovereenkomst niet nietig kan worden verklaard. Dat is bijvoorbeeld zo als de gemeente niet te goeder trouw handelt, of als vernietiging strijdt met redelijkheid en billijkheid, of als de gemeente haar bevoegdheid om vernietiging te verzoeken zou misbruiken, of als het indienen van een vernietigingsverzoek strijdig zou zijn met het publiek recht. Het gerechtshof biedt dus een “opening” om aan het toepassen van artikel 26 Wvg te ontkomen, maar die “opening” is mijns inziens klein omdat dat artikel juist is geschreven met het doel om rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente ongedaan te maken.

Ook in casu oordeelt het gerechtshof dat het proportionaliteitsvereiste niet in de weg staat aan het inroepen van de nietigheid van de koopovereenkomst en bijbehorende rechtshandelingen. De rechtbank had in zijn uitspraak van 7 februari 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:524) begrip getoond voor argumenten van de grondeigenaar. Die betoogde dat zij al jarenlang niets met de grond had kunnen doen vanwege het voorkeursrecht en dat het terugbetalen van de koopsom grote problemen zou kunnen opleveren. Het gerechtshof denkt daar anders over en maakt korte metten. Volgens het gerechtshof heeft de grondeigenaar zichzelf in de positie gebracht dat zij niet over de grond kon beschikken. Niet het voorkeursrecht, maar de verkoop aan de projectontwikkelaar was de aanleiding voor het “slot” op de grond. Dat het artikel 26-verzoek pas laat kwam, waardoor de grondeigenaar ook lang in onzekerheid verkeerde vindt het gerechtshof evenmin overtuigend; de grondeigenaar heeft zichzelf in de positie gebracht dat zij moest zwijgen over het bestaan van de overeenkomst. En als de overeenkomst wordt vernietigd betekent dat mogelijk dat de koopsom moet worden terugbetaald, maar volgens het gerechtshof heeft de grondeigenaar dat ook zelf in de hand gewerkt met het aangaan van de koopovereenkomst. En waar de rechtbank er niet van overtuigd was dat de woonwijk ten behoeve waarvan het voorkeursrecht was gevestigd van de grond zou komen, oordeelt het gerechtshof dat die bouwplannen wel concreet genoeg zijn.

De gemeente krijgt dus meer regie over de grond. De agrariër (althans haar rechtsopvolgers) en de ontwikkelaar (althans de betrokken curator)  raken nu mogelijk in een volgende discussie verwikkeld.

Het arrest van het gerechtshof dateert van 28 juni 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5361); cassatie is nog mogelijk.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)